神奈川県横浜市金沢区片吹１０４番３４(磯子駅・能見台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
195,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市金沢区片吹１０４番３４(神奈川県横浜市磯子区片吹１０−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を195,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市金沢区片吹１０４番３４ |
| 住居表示 | 片吹１０−１８ |
| 価格 | 195,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 能見台、1,100m |
| 地積 | 178㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大野克夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大野克夫 |
|---|---|
| 価格 | 195,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 東方下り傾斜の地勢にある西方位の中間画地。個別的要因は特に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅からは徒歩圏の相当古い分譲団地にあり、地価は微増傾向が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模低層住宅を標準とする古い分譲団地。特別な変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、微増傾向であるが、今後は縮小していくものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京急本線、金沢シーサイドライン沿線で、最寄駅へ徒歩限界圏の金沢区を中心とする横浜市南東部の住宅地域。需要層の中心は概ね横浜市内の居住者、サラリ−マン層等幅広く、市外から転入も見られ、近年は大規模開発はなく小規模開発の建売やマンションが供給の中心で、マンション・戸建共に中古住宅の需給もある。近隣地域は徒歩限界圏の古い分譲団地で、土地は55坪程度、総額3千6百万円前後、新築は小規模で4千4百万円前後が中心価格帯。 |
| 一般的要因 | 不動産市場は微上昇傾向が継続するも、その傾向は弱まっている。日本経済は緩やかな回復基調が続いている。金沢区の人口は微減傾向。 |
小林隆志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小林隆志 |
|---|---|
| 価格 | 195,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北方に緩傾斜の西側歩道付道路に約0．5∼2m高く面する。宅盤面まで階段を利用し、掘込車庫が必要になる。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 平成10年に比べ町内の人口は99．9％だが、高齢化率は一割以上増加した。相続も増え、土地の細分化が進行している。 |
| 地域要因の将来予測 | 能見台住宅地に隣接し、商業施設も近いため住環境は良好だが、国道への接続が劣る。分割困難な画地が多いが、能見台よりも値頃感があり、需要はやや上向きに推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、京急本線金沢文庫駅から京急富岡駅の間の丘陵地に造成された住宅地の圏域。日照通風が良好で居住環境は優れるものの、傾斜地で駅までやや距離があるため、従来の広い画地の物件は需要が弱い。需要の中心は三十代から四十代の市内及び隣接市に居住する一次・二次取得者で、特に小規模物件は若い世代が需要者となる。取引の中心は、中古物件で3500万円程度。規模の小さい新築戸建物件は3500∼4000万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 金沢八景駅前の土地区画整理は進行中。傾斜地が多い金沢区では傾斜地バス圏の分譲地を中心として高齢化と人口減少が進行している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4024387 北緯 139度6184328 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
磯子駅(地価相場 188,000円/㎡)能見台駅(地価相場 195,500円/㎡)金沢文庫駅(地価相場 187,000円/㎡)屏風浦駅(地価相場 188,000円/㎡)海の公園柴口駅(地価相場 193,000円/㎡)京急富岡駅(地価相場 188,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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