神奈川県横浜市金沢区長浜１丁目３０番２８(磯子駅・能見台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
185,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市金沢区長浜１丁目３０番２８(神奈川県横浜市磯子区長浜１−８−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を185,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市金沢区長浜１丁目３０番２８ |
| 住居表示 | 長浜１−８−１４ |
| 価格 | 185,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 能見台、750m |
| 地積 | 230㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東5.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
島修治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 島修治 |
|---|---|
| 価格 | 185,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はなく、北東側で接道する画地で、特に大きな個別性はない。 |
| 地域要因 | 駅徒歩圏で環境の良い住宅地であり、概ね横ばい傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模戸建住宅を主体とする住宅街であり、大きな要因変化は見受けられず、当面は現況のまま推移するものと思慮する。地価も横ばい傾向と思慮する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京浜急行線沿線で、金沢区周辺の一般住宅地域である。需要者は横浜市内の居住者が多いが、隣県や県内からの転入も見受けられる。駅から比較的近いため需要は安定しており、土地が50坪で3，000万円、土地建物で5，000万円程度が流通の中心である。一部に土地の細分化傾向が見られ、将来的には画地規模の小型化の可能性が予見される。 |
| 一般的要因 | 金沢区内の土地需要は租税の優遇、低金利及び景気の先行きへの不透明感等を背景に、二極化の傾向が見られ始めている。 |
栗山亮氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 栗山亮 |
|---|---|
| 価格 | 185,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北東側道路であり、居住環境の快適性はやや優れており、個別的要因に基づく競争力は認められる。当該要因の与える影響に格別の変動はない。 |
| 地域要因 | 既成住宅地域であり、特段の地域的な変動要因はない。一般的要因の影響を受け、地価は横ばい傾向で推移するものと思われる。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。景気改善に一部遅れが見られる中、駅徒歩圏であっても傾斜地の多い地域の地価は弱含むことが予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は金沢区を中心に、京急本線沿線の住宅地域と判断した。需要者の中心は需給圏内の一次取得者層であるが、需給圏外からの転入も見られる。大規模分譲地はほとんど見られず、ミニ開発による建売住宅や中古住宅の供給が多い。景気回復に一部弱さが見られ、駅距離のある地域や傾斜地の多い地域の住宅需要は弱い動きが見られる。市場の中心価格帯は、土地で3500万∼4000万円程度、新築戸建では4000万∼5000万円程度と考えられる。 |
| 一般的要因 | 当区の人口は市内でも減少率が大きく、高齢化が進んでいる。景気改善に一部遅れが見られる中、区内の不動産市況も弱い動きが目立っている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4024387 北緯 139度6184328 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
磯子駅(地価相場 188,000円/㎡)能見台駅(地価相場 195,500円/㎡)京急富岡駅(地価相場 188,500円/㎡)幸浦駅(地価相場 193,500円/㎡)屏風浦駅(地価相場 188,000円/㎡)並木中央駅(地価相場 185,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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