地域要因

中高層のマンションが多く建ち並ぶ地域で、新築マンションの契約率が好調であるので、堅調な需要が認められる。

地域要因の将来予測

中高層共同住宅地として概ね熟成した地域であり、格別の変動要因がないので、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、信頼性の高いマンション用地を選択して、適切に要因比較等を行うことができたので、実証的な価格を試算できた。マンション開発業者は投資採算性により意思決定を行うため、需要者の行動を具現した価格である開発法による価格は、信頼性が高い。したがって、両試算価格の規範性は同等であると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、両試算価格の中庸値により、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因について特段大きな変動は見られないが、敷地の細分化が見受けられる。

地域要因の将来予測

大きな地域要因の変動はなく、当面は現状を維持して推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺はアパート等も混在する地域であるが、戸建住宅を主体とし、自用目的の需要が中心となる地域であることから、取引意思の決定にあたっては、比準価格が主導的役割を果たすと判断される。以上より、市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

従来型の近隣商業的店舗は衰退しているが、飲食店等への賃貸により閉店も少なく営業が継続している。地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

小売店舗や飲食店等が建ち並ぶ志村坂上駅から続く商店街であり、近年、中層店舗兼共同住宅が多くなってきている。前面道路は都市計画道路で現時点で事業予定はない。当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、収益価格を標準とすべきところであるが、賃貸事例の類似性や想定建物の実証性にやや不満足な点が残る。取引事例も対象標準地と類似の商業地の事例の収集は困難であったが、希少な中で、ようやく実証性のある事例からの比準が可能となった。以上の点を斟酌し、本件においては価格算出の過程が安定的で、実証性において優る比準価格をより重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特になし

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は限られた区内の取引事例から適切な補修正のうえに求めたもので、規範性が高い。収益価格は工業地の価格を求めるにあたっては指標となる価格であるが、近隣地域及びその周辺では投資採算性よりは、生産性に基づく実需に応じて価格形成がされており、参考にとどめた。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ単価と総額との関連にも留意して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

標準的な住宅地域であるが、周辺には倉庫や駐車場等が見られ、跡地にマンションが建設されている。地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

一定の賃貸需要は存するが、戸建住宅が中心的な地域であり、アパートや賃貸マンションの新規供給の例は散見される程度である。本件においては住宅としての利便性や快適性が重視されて取引されている地域の実情も考慮して、実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成27年3月に、区内に「絶対高さの制限」と「敷地面積の最低限度」の制度が導入され、地域は両者の指定を受けている。

地域要因の将来予測

本沼駅から味の素フィールド等を結ぶ蓮沼アスリート通り沿いに位置していて、ある程度の顧客通行量は維持されており、当面現状のまま推移するものと予測。接面街路は都市計画道路であるが当面事業化の計画は無い。

価格決定の理由

地域は店舗併用住宅の多く見られる近隣商業地域で、収益物件の取引の他、自用目的の取引も比較的多く見られるため土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、地域の賃料弱含み傾向もあり収益価格は低めに求められた。一方、比準価格は、近隣地域と同じ都営三田線沿線の最寄駅近くの取引事例を収集し得、市場実態を反映し信頼性が高い。したがって、比準価格を重視して収益価格を関連付け代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に大規模マンションが増加し最寄駅利用者が増加の傾向にあり、近隣の利便性が向上しつつあるが、戸建住宅の取引事例は少ない。

地域要因の将来予測

アパート等も見られるが熟成した住宅地であり、地域要因に変動をもたらす特段の要因はないため、当面は現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を収集し、適宜に補修正を行って求められた価格で、市場に立脚した実証的な性格を有する。一方で、収益価格は現実の利用状況を勘案しつつ対象地における最有効建物を想定して理論的に求めた価格であるが、アパート混在の住宅地であるも収益物件の取引は少なく自用目的の取引が主体の地域であることから、比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

H27．3に区内に絶対高さ及び最低敷地制度が導入された。混在地域であるが、マンション等の住宅用途が増加傾向にある。

地域要因の将来予測

作業所や店舗等も見られる混在住宅地域であり、住宅用途の比率が増えつつあり、今後もこの傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は住宅のほか、店舗、作業所等が混在する住宅地域内に属しているが、土地利用は自己使用目的が中心である。また、比準価格は類似性を有する事例を採用し、各事例の規範性を考慮のうえ試算しており信頼性は高い。したがって、本件では比準価格を標準に、収益価格を関連付け、単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 地下鉄副都心線小竹向原駅を最寄駅とする幹線道路沿いにマンションが多く、当該用途への需要の回復による地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中層マンション、事業所等が混在する商業地域であるが、近年マンション等の利用が多く住宅化への用途転換が進むと予測される。

価格決定の理由

 小竹向原駅を最寄駅とする幹線道路沿いに中層マンション、事業所が混在する地域で、取引事例比較法、開発法を適用して試算した。開発法による試算価格は最有効使用に基づく事業採算に対応した重要な価格である。比準価格は類似するの取引事例から試算したが事例は個別性が強く適正に補正して比較したが、やや開発法の価格とは開差が生じた。よって開発法による試算価格を中心に、代表標準地の価格からの検討を行って上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅にも近く、利便性良好な住宅地域であり、住宅需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

将来においても、戸建住宅や共同住宅等が混在する地域として推移するが、各区画は細分化が進んでいくものと予測される。

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件もみられるが、多くは地主による土地活用で、収益物件の取引は少なく、自用目的による戸建住宅の取引が中心である。比準価格が収益価格よりも高く試算されているのも、自用目的の取引が中心であり、市場性が収益性よりも高く評価されているためであると考えられる。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いに、沿道店舗、営業所、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

中低層の店舗兼共同住宅、営業所、沿道店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、価格形成に大きな影響を与える地域要因の変動は特に見当たらないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の幹線道路沿いに所在する取引事例により試算された比準価格は、対象地の市場特性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。また、収益価格は、対象地の投資採算性・収益性を反映した価格であり、対象地は路線商業地域内に所在するため、収益性も売買の際の判断指標となりえる。本件では、自用目的の取引も多いことを鑑み、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅前に立地する商業地で人通り、繁華性に大きな変化はなく、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

中低層店舗付事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。商況及び繁華性に変化はなく、当面の間は概ね現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は低層の店舗、中低層の店舗兼共同住宅等が混在し、自用目的の取引のほか収益目的の取引も比較的多く見られる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に求められた。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連、地域の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地としての知名度は高くないが、閑静な住環境を備えた住宅地である。画地の分割が進行している。

地域要因の将来予測

当面の間、上記の地域的特性が継続するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を収集し、適宜に補修正を行って得られた価格で、市場に立脚した実証的な性格を有する。一方で、収益価格は対象地における最有効建物を想定して理論的に求めた価格である。環境の良好な住宅地であるが地価に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。自用の取引が中心の地域であるため比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件は普通程度であるが、最寄駅周辺の利便性が良好で、需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アパート、作業所などもみられる地域であるが、主に戸建住宅が建ち並んでいる低層の住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格が収益価格よりも高く試算されているのも、自用目的の取引が中心であり、市場性が収益性よりも高く評価されているためであると考えられる。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から近く区画整然とした住宅地域で、東武東上線沿線随一の優良住宅地である。地域要因の特段の変動はない。

地域要因の将来予測

地域は中規模戸建住宅やアパートが区画整然と建ち並ぶ優良な住宅地域で、将来の宅地細分化の可能性もあるが、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺の取引は住宅地としての市場性を具現した自己使用目的の取引が中心で、常盤台地区内の信頼性の高い取引事例を多数収集しえた。一方、地域にはアパートも見られるが、容積率が低いこともあり収益性に着目した取引は皆無といえ、価格形成過程において収益性は意味をなさず、相対に収益価格は低位となったものと思料する。したがって、比準価格を採用し収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 東武東上線と都営三田線の中間に位置する住宅地で地域要因を変化させる要因は見られないが、旺盛な住宅地への需要により地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

一般住宅を主とした住宅地域で、特に地域要因を変化させる要因は見当たらず、今後も現状と同様の推移が続くと予測する。

価格決定の理由

 東武東上線沿線と都営三田線のほぼ中間に位置し駅からはやや遠い起伏のある地形の住宅地で、賃貸アパート等の収益物件も見られるものの少なく、中心的な土地利用は自用の戸建住宅地であり、比準価格よりも収益価格が低位に求められた。よって比準価格を中心に収益価格を参酌し、さらに代表標準地の価格からの検討を行って上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅に近い地域であり、戸建住宅と共同住宅の中に、作業所等がみられる住宅地域である。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

作業所等が見うけられる混在型の住宅地域であり、当面はこのまま推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は共同住宅の敷地であるが周辺にアパートや賃貸マンションの新規供給の例は少ない地域である。本件においては、住宅としての利便性や快適性が重視されて取引されている地域の実情及び収益価格に想定的な面がある点も考慮して、実証性に優れる比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。