東京都板橋区蓮根２丁目６番７７(蓮根駅・西台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


343,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区蓮根２丁目６番７７(東京都板橋区蓮根２−２５−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を343,000円/㎡としました。

東京都板橋区蓮根２丁目６番７７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区蓮根２丁目６番７７
住居表示蓮根２−２５−７
価格343,000円/㎡
交通施設、距離蓮根、480m
地積119㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋和隆氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋和隆
価格343,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 板橋区内都営地下鉄三田線沿線の住宅地域であるが、最寄り駅へ徒歩圏であり都心への接近性も良好なことより住宅需要は根強い。
地域要因の将来予測現況住宅を主体とする地域であり、地域内に格別の変動要因はなく今後も現況のまま推移してゆくものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、東京メトロ有楽町線、東武東上線及び都営三田線沿線を中心とする板橋区内の住宅地域である。主たる需要者は東京都内の1次取得者及び買換層が中心である。需要の中心は小規模建売住宅が中心となっており、景気の回復に伴い戸建住宅への需要は堅調であり、需要の中心価格帯は土地が3千万∼5千万円前後、新築戸建住宅5千万∼7千万円前後である。
一般的要因 新興国経済の不振もあるが、金融緩和により株価は2万円弱で推移。板橋区の人口は55万人、土地の取引件数は横ばいで地価はやや上昇している。

塩入晋氏による調査レポート

不動産鑑定士塩入晋
価格342,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因H27．3に区内に絶対高さ及び最低敷地制度が導入された。その他地域要因に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測小規模住宅が密集する既成住宅地域であり、価格形成に影響を与える程度の地域要因の変動は認められず、当面は現状維持で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね板橋区内における都営三田線や東武東上線沿線の住宅地域である。需要者の中心は当該地域に地縁を有する者のほか、都心へ通勤する一次取得者層などである。市場では売り物件が少ない傾向が続き需要が競合している。また、業者が細分化を検討する際には導入された最低敷地制度が影響を与えている。需要の中心価格帯は、画地規模が小さい新築戸建住宅で総額3，500万円から4，000万円台と把握した。
一般的要因区内の人口は微増、世帯数は増加傾向にある。取引件数はほぼ横ばいで、取引価格はやや上昇、賃料はほぼ横ばいで推移し、地価はやや上昇している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7834569
北緯 139度6754541

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蓮根駅(地価相場 346,500円/㎡)西台駅(地価相場 337,000円/㎡)志村三丁目駅(地価相場 366,000円/㎡)高島平駅(地価相場 320,000円/㎡)浮間舟渡駅(地価相場 329,000円/㎡)志村坂上駅(地価相場 362,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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