東京都板橋区坂下２丁目１２番５(蓮根駅・志村三丁目駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


480,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区坂下２丁目１２番５(東京都板橋区坂下２−３３−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を480,000円/㎡としました。

東京都板橋区坂下２丁目１２番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区坂下２丁目１２番５
住居表示坂下２−３３−８
価格480,000円/㎡
交通施設、距離蓮根、近接
地積527㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)3F
利用現況銀行
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の飲食店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況西11.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神道和弘氏による調査レポート

不動産鑑定士神道和弘
価格480,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前に立地する商業地で人通り、繁華性に大きな変化はなく、地域要因に特段の変化は見られない。
地域要因の将来予測中低層店舗付事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。商況及び繁華性に変化はなく、当面の間は概ね現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は板橋区内に存する東武東上線、都営三田線沿線の駅周辺に存する商店街又はそれに準ずる近隣商業地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者、法人、広域展開するチェーン店等である。商況に大きな変化は見られないものの、駅前に立地するため、需給は安定的に推移している。中心となる価格帯は画地規模により様々であるが、土地のみで1億円∼2億円程度、建物付で3億円前後が需要の中心である。
一般的要因区内の人口は微増、世帯数は増加。不動産の取引件数はほぼ横ばいであるものの、商業地の投資需要は引き続き堅調で取引価格はやや上昇傾向で推移。

山口敏和氏による調査レポート

不動産鑑定士山口敏和
価格480,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前の商業地であり、需要は認められる。地域要因に特段の変化はみられない。
地域要因の将来予測駅前商業地として希少性がある。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は板橋区内の駅周辺の商店街又はそれに準ずる近隣商業地域。需要者は、個人、法人事業者、チェ−ン店等である。駅前の商業地であるが、繁華性は強くないものの、駅前立地という立地上の優位さから安定的な需要はあるものと推察される。需要の中心は、土地で1億円から2億円程度が需要の中心である。
一般的要因区内の人口、世帯数は微増である。不動産の取引件数はほぼ横這い。賃料はほぼ横這い。地価はやや上昇傾向。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7846041
北緯 139度6794926

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都板橋区舟渡１丁目１５番８東京都板橋区上板橋２丁目２６１番１５東京都板橋区大谷口上町１８番５東京都板橋区下赤塚町２３５３番１東京都板橋区蓮根２丁目６番７７東京都板橋区相生町２０１７番東京都板橋区徳丸６丁目２７番２外東京都板橋区三園１丁目２２番９東京都板橋区坂下１丁目６番５０東京都板橋区蓮根二丁目５番７５東京都板橋区高島平一丁目７９番２外４筆東京都板橋区小茂根四丁目１６２番５東京都板橋区坂下２丁目１２番５

参考：近隣駅の地価相場

蓮根駅(地価相場 346,500円/㎡)志村三丁目駅(地価相場 366,000円/㎡)西台駅(地価相場 337,000円/㎡)志村坂上駅(地価相場 362,000円/㎡)浮間舟渡駅(地価相場 329,000円/㎡)高島平駅(地価相場 320,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード