東京都板橋区中板橋１０番１９(志村三丁目駅・蓮根駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
431,000円
2016年01月01日に行った東京都板橋区中板橋１０番１９(東京都板橋区中板橋１０−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を431,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都板橋区中板橋１０番１９ |
| 住居表示 | 中板橋１０−１１ |
| 価格 | 431,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 中板橋、410m |
| 地積 | 196㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
置鮎謙治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 置鮎謙治 |
|---|---|
| 価格 | 429,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅にも近く、利便性良好な住宅地域であり、住宅需要は比較的堅調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 将来においても、戸建住宅や共同住宅等が混在する地域として推移するが、各区画は細分化が進んでいくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、中板橋駅など東武東上線沿線各駅から徒歩圏の住宅地域で、板橋区南西部に広がる地域である。需要者としては、板橋区に居住している、あるいは同沿線上に居住しているなど地縁的選好性を有する戸建住宅需要者が中心である。建売住宅の取引が中心の地域であり、土地のみの単独取引は比較的少ない。建売住宅の取引価格は4，500万円∼5，500万円程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 区内の人口は微増、世帯数は増加傾向で推移している。不動産の取引価格はやや上昇しているが、取引件数はほぼ横ばい、賃料もほぼ横ばいである。 |
内藤九亀氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 内藤九亀 |
|---|---|
| 価格 | 432,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北道路で、地域ではやや規模が大きい方だが、特に競争力を増減する要因はない。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 交通・生活利便性の高い立地であり、近年、敷地分割により敷地の小規模化が認められる。地域要因に変化はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 最寄駅や商業施設への利便性は高い住宅地域である。住宅地としては歴史は古く比較的変化の乏しい地域であるが、近年は戸建住宅開発等により敷地の小規模化が認められる。当面はこのまま推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、東武東上線中板橋駅を中心とし区内同線各駅及び地下鉄区内各駅を最寄駅とする圏域である。需要者の属性は、利便性の高い戸建住宅地域を求めて、板橋区のみならず東京特別区及び埼玉県等の居住のやや高所得者層がみられる。東京北東部でも古くからの住宅地域であるため底堅い需要が認められる。市場での需要の中心価格帯は100㎡程度の戸建住宅用地で4500万円前後である。 |
| 一般的要因 | 消費増税後の景気及び不動産市況の回復に伴い、板橋区の地価は上昇に転じている |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度776702880859375 北緯 139度681396484375 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都板橋区高島平８丁目１５番２東京都板橋区仲宿６番２９東京都板橋区下赤塚町２３５３番１東京都板橋区蓮根２丁目６番７７東京都板橋区三園１丁目２２番９東京都板橋区坂下１丁目６番５０東京都板橋区蓮根二丁目５番７５東京都板橋区小茂根四丁目１６２番５東京都板橋区坂下２丁目１２番５
参考：近隣駅の地価相場
志村三丁目駅(地価相場 366,000円/㎡)蓮根駅(地価相場 346,500円/㎡)志村坂上駅(地価相場 362,000円/㎡)西台駅(地価相場 337,000円/㎡)上板橋駅(地価相場 366,000円/㎡)浮間舟渡駅(地価相場 329,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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