東京都板橋区若木３丁目１７７６番１８(志村三丁目駅・蓮根駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


297,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区若木３丁目１７７６番１８(東京都板橋区若木３−１４−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を297,000円/㎡としました。

東京都板橋区若木３丁目１７７６番１８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区若木３丁目１７７６番１８
住居表示若木３−１４−９
価格297,000円/㎡
交通施設、距離上板橋、1,100m
地積74㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅が多い起伏のある住宅地域
前面道路の状況西4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋宣之氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋宣之
価格297,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因 東武東上線と都営三田線の中間に位置する住宅地で地域要因を変化させる要因は見られないが、旺盛な住宅地への需要により地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測一般住宅を主とした住宅地域で、特に地域要因を変化させる要因は見当たらず、今後も現状と同様の推移が続くと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、東京都北西部の東武東上線沿線及び都営三田線沿線の戸建住宅を中心とした住宅地域である。需要層は東京都の北西部に地縁性を持つ中間所得層や買換え需要者層が大半を占め、最寄駅からはやや距離は離れるが需要は旺盛に存する。当該地域への需要の中心となる価格帯は、80㎡程度の画地の土地取引は2，400万円∼2，700万円程度、新築戸建住宅は3，600万円∼4，300万円程度と把握される。
一般的要因 各種経済政策により景気は相対的に回復基調がみられ、不動産市況も住宅・投資用不動産に対する需要は回復しつつ地価は安定的に推移している。

須藤雅章氏による調査レポート

不動産鑑定士須藤雅章
価格297,000円/㎡
個別的要因個別的要因には特段の変動はない。
地域要因小規模な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、最寄駅からはやや遠隔。地域要因に特段の変動は見られない。
地域要因の将来予測小規模住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化もないため、当面は現状のまま推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は、東武東上線・都営三田線沿線で、板橋区内に存する住宅地域である。需要者の中心は、同沿線居住者等の同一需給圏内に地縁を有する個人等が多いが、同一需給圏外からの転入も見られる。近年は総額を抑えるための土地の細分化が進行しつつあるが、需給は概ね安定的である。需要の中心は、小規模な新築戸建住宅で3，000万円∼4，000万円前後である。
一般的要因区内の人口は微増で高齢化が進行中。住宅需要堅調で地価はやや上昇。取引件数、賃料ともに前年比横ばい。工場跡地でマンション建設が増えている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7719864
北緯 139度6746739

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

志村三丁目駅(地価相場 366,000円/㎡)蓮根駅(地価相場 346,500円/㎡)上板橋駅(地価相場 366,000円/㎡)西台駅(地価相場 337,000円/㎡)東武練馬駅(地価相場 383,000円/㎡)志村坂上駅(地価相場 362,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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