地域要因

比較的中規模画地の住宅が整然と建ち並ぶ高台に位置する閑静な住宅地域である。地域要因に大きな変化は見られないが、地価は上昇して推移する。

地域要因の将来予測

中規模程度の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、高台に位置し、住環境が良好な住宅地として熟成している。格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

場所的同一性を有する規範性ある事例を採用し、取引市場の実態を勘案して試算した比準価格は現下の不動産市場を十分反映した価格ある。収益価格は賃貸用建物を建築・賃貸を想定した価格であるが、採算に見合う賃料水準の確保が難しく、自用目的の取引が中心のため低めに試算された。本件は、収益性より居住の快適性が重視される住宅地であり、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地からの検討を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅に近い幹線道路沿いの商業地域であり、相応の容積率を消化し得ることから店舗兼共同住宅地としての需要は安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、品川区内の幹線道路沿いの商業地の取引事例を中心に求められた価格で、市場の実態を反映しており信頼性が高い。また、収益価格は対象標準地上に最有効使用の店舗兼共同住宅の建築を想定し、適切な賃貸条件を基に求められた価格であり、典型的な需要者の投資採算性を反映した価格である。そこで本件では、比準価格と収益価格を関連付け、更に代表標準地からの検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められないが、マンションを中心に住宅需要が旺盛であることから、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

マンションが多く、事業所等も混在するが、周辺地域の開発の影響により、徐々にマンション地として熟成するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の属する近隣地域は、中高層マンション等が建ち並ぶ混在住宅地域である。当該地域内には規模の纏まった画地が多く、分譲マンション用地としてデベロッパーによる潜在的な需要が認められる。そこで本件では、最有効使用に関する市場分析を踏まえた開発想定に基づく、事業採算性を反映した開発法による価格を採用し、比準価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大井町駅近くの熟成した商業地域の一郭に位置する。同駅周辺は再開発事業が数カ所で進行中で、特にマンション用地の需要は堅調。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、立地的、総額的に法人による自己使用目的以上に不動産事業者等による開発、投資目的の需要が中心となりつつある地域である。特に店舗付共同共同住宅には好適な条件を備えるので、投資事業者の賃貸における事業採算性を直接反映させた収益価格と、近時高揚しているこの主の投資適格物件に対する需要の実勢を反映させた比準価格もほぼ同等に勘案し、更に代表標準地価格との均衡にも配慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区内では繁華性が低位の近隣商業地域であり、特段変動要因は見受けられないが、一般的要因の影響により、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は西大井駅から徒歩圏の近隣商業地域に位置し、自己利用目的、賃貸収入目的ともに合理性が認められるものの、商圏の狭さは否定できず、商店街背後に存する住宅地との代替競争関係の中で価格が形成される面もある。そこで本件では、最近の市場の傾向を表した比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いに事業所、マンションが多くみられる住商混在地域。地域要因の変動は小さいが、分譲マンション需要は旺盛で地価は上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

海岸通り沿いに事業所などが混在する地域であるが事務所需要が減退し、天王洲運河沿いの眺望等から共同住宅地域へ移行していくものと思われる。地価はマンション需要の厚みから比較的堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

海岸通り沿いに中高層マンションのほか事業所など画地規模の大きい利用が多くみられる住商混在地域である。大規模画地については、マンション分譲を想定した事業採算性を反映した開発法が重視されるが、開発素地の取得にあたっては不動産の市場性を反映した比準価格も規範性が高い。したがって、大規模マンション適地としての特性を考慮し、開発法による価格及び比準価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅への接近性が良好な高台の住宅地域であり始発駅を最寄駅とすることもあって需要は堅調である。近時は敷地の細分化が顕著である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多く、共同住宅も混在する住宅地域であるが、最寄駅への接近条件も良好であることから、規模のまとまった土地は分譲マンション用地に移行することも予測される。

価格決定の理由

周辺は居住の快適性に着目した自用の居住目的の取引が中心である。比準価格は都営浅草線沿線の事例から求めたもので市場実態を反映している。収益価格は賃貸住宅を想定して直接法を適用したものであるが、自用目的の取引が中心で収益物件の取引が一般的でないため地価水準に見合った賃料水準が形成されておらず、やや低位に試算された。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅のほか事業所等も混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

事業所等が混在する地域であるが今後は共同住宅地域へ移行していくものと思われる。用途混在で地域的特性に乏しいが、マンション立地としての潜在的需要も見込まれ、地価は横這い乃至微増で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中層マンションのほか事業所等も混在する地域である。事業のための土地需要は少なく、マンション化が進んでいるものの用途混在による周辺環境から賃料水準はほぼ頭打ちの状態にあり、収益価格はやや低めに試算された。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格に重きをおき、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件の劣る住宅地域であるが、交通及び生活利便性の高さから住宅需要は底堅く、敷地の細分化による単価の上昇もあり、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅のほかアパート等も散見される街路条件のやや劣る住宅地域。相続等による所有者の変更により敷地は細分化傾向にあり、ファミリー層の流入により地域人口の若年化が進行していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心にアパートも散見される住宅地域で、典型的な需要者は居住目的の個人と想定される。これらの需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視し代替競争関係にある他の不動産との比較により取得の意思決定を行う傾向にあることから、このような価格形成過程に倣い、同一需給圏内の実際の取引価格を基に求められた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。