東京都大田区西馬込２丁目３４番７外(西馬込駅・馬込駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
447,000円
2017年01月01日に行った東京都大田区西馬込２丁目３４番７外(東京都大田区西馬込２−２５−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を447,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都大田区西馬込２丁目３４番７外 |
| 住居表示 | 西馬込２−２５−１３ |
| 価格 | 447,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西馬込、380m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大地克巳氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大地克巳 |
|---|---|
| 価格 | 447,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 居住環境は標準的で、街路幅員、接面方位等も標準的であり、市場競争力は標準的である。 |
| 地域要因 | 最寄駅への接近性が良好な高台の住宅地域であり始発駅を最寄駅とすることもあって需要は堅調である。近時は敷地の細分化が顕著である。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が多く、共同住宅も混在する住宅地域であるが、最寄駅への接近条件も良好であることから、規模のまとまった土地は分譲マンション用地に移行することも予測される。 |
| 市場の特性 | ①同一需給圏は都営浅草線沿線を中心として、区内の私鉄沿線の駅徒歩圏の住宅地域である。②需要者は、居住目的で自己利用する個人が中心であるが、規模の大きな画地は建売業者等も需要者となり得る。③最寄駅徒歩圏で都営浅草線の始発駅に近いことから需要は根強く地価は上昇傾向が続いているが、総額を抑えた小規模物件の取引が多くなっている。④取引総額はばらつきがあるが、土地建物一体で9千万円から1億円程度の取引が多い。 |
| 一般的要因 | 国内景気は回復傾向にやや陰りもみられるものの、所得環境等は緩やかに改善している。 |
京野賀典氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 京野賀典 |
|---|---|
| 価格 | 447,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅から徒歩圏にある幅員6mの住宅地であり、交通利便性、住環境に優れること等から需要は底堅く推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、中・小規模住宅、共同住宅等が混在しているが、細分化が進むと予測され、一部慎重姿勢も見られるが、地価は安定的に推移すると思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、大きくは城南地区の住宅地であり、大田区中央部∼北部を中心とする都営浅草線、東急池上線沿線の戸建住宅地域。当該地域は、中・小規模住宅、共同住宅等が混在しており、規模のまとまった用地は、建売用地等を目的とした不動産業者等、中小規模用地は、戸建住宅用地を目的とした不動産業者、個人が需要の中心と思料される。市場での中心となる価格帯は、規模により異なるが、取引の中心は土地建物一体で1億円前後である。 |
| 一般的要因 | 平成25年9月の東京オリンピックの決定等を反映して地価は回復∼強含み傾向にあったが、金融政策に不透明感が生じており、慎重姿勢も見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度587317 北緯 139度7020593 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西馬込駅(地価相場 484,000円/㎡)馬込駅(地価相場 540,000円/㎡)池上駅(地価相場 459,000円/㎡)長原駅(地価相場 570,000円/㎡)久が原駅(地価相場 502,000円/㎡)洗足池駅(地価相場 555,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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