地域要因

特に大きな変動要因はない。地下鉄駅近接、都心にも比較的近い立地性から、マンション需要が底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄徒歩圏の幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ商業地域で、特に変動要因は見られず現状維持で推移と予測。地下鉄駅近接の地域であり、マンション用地を中心に需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

当該地域は地下鉄北18条駅に近接する商業地域である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算されたのはやむを得ないと判断される。需要者の多くは事業性から意思決定を行う法人と思われ、一般的地価水準を指標に市場に参加するものと思われる。試算価格の調整は地域的特性を考慮して、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段のものは無いが、地下鉄駅から徒歩圏にあるため、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

 札幌駅北口寄りの住宅地域のため、賃貸住宅の需要が強く、地価水準は今後も強含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は地下鉄駅から徒歩圏内にあるものを多数採用しており、市場の実勢を反映している。収益価格は標準地に賃貸住宅を建てることを想定し、この収益性から求めたものであるが、賃料水準の限界性からやや低めに試算されることが多い。比準価格は信頼度が高く、代表標準地から求めた価格とも均衡が取れているのでこれを採用、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変動要因はない。一般的要因の影響等から、地下鉄駅に近い当該地域は、マンション用地等を中心に需要増であり、地価も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

採用した資料の質、量ともに規範性が認められる。商業地であるため本来収益価格を重視すべきであるが、賃貸目的よりも自用目的の需要が価格形成に大きな影響を与えている地域特性から、実証的な比準価格の信頼性が優るものと判断される。よって試算価格の調整は、代表標準地からの検討結果をも踏まえ、市場動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄徒歩圏で収益物件、マンション用地に対する需要も強く地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

地下鉄駅徒歩圏内の混在住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく今後も同様に推移するものと予測する。都心部寄りの住宅地域であり、需要は堅調で地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味であることによるものと判断される。比準価格は多数の取引事例の中から規範性あるものを中心に求めており、信頼度は高いものと認められる。近隣地域はアパートも多く事務所等も混在する地域であるが、両試算価格の信頼性と代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、地下鉄駅徒歩圏の地域であるため、賃貸マンション等の収益物件への需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

当該地域は、地下鉄北24条駅に近接する共同住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。北区では相対的に交通接近条件が優れる地域であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う個人投資家及び法人であり、還元利回り等の指標については規範性が高いと考えられる。一方、必ずしも土地の最高度利用を前提としない当該地域における土地残余法の各種想定には限界があるため、本件収益価格の精度は相対的に劣ると判断した。本件は市場性を反映している実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

札幌駅北口、地下鉄駅徒歩圏の好立地で北8西1の市街地再開発事業地に隣接し、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

事務所、マンション等が混在する都心に近い商業地域であるが、依然として比準価格ベースの地価形成が続いている。収益性及び収益価格の占める割合は低く、本件においては、取引事例から求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

格別の地域要因の変動は見られないが、駅近接で利便性が高く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人であるが、当該地域においては収益性を重視して市場が形成されるほど商業事業者向けの賃貸市場は形成されていないため、収益価格は低めで相対的に限界がある。自用の小規模店舗、事務所ビル及びマンション用地の取引が中心であることから、取引事例から求めた比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、市場動向等を考慮し鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、都心及び地下鉄駅に近接する地域のため、賃貸マンション・事務所ビル等の収益物件への需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件の取引が支配的な地域のため、需要者の多くは収益性から意思決定を行う機関投資家と考えられる。したがって、本件評価は収益性に着目して求めた収益価格の規範性は高いと考えられる。一方で、比準価格は対象標準地と地域性が類似する商業地の取引事例を採用し比準しているため、価格の精度は相対的に高いと判断した。以上より、本件は比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外住宅地域であり、住宅地需要の増加等により若干上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後についても同様に推移して行くものと予測する。地価水準は住宅地の需要回復から若干の上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

大半が一般住宅であり共同住宅等の収益物件は殆どなく、転勤等の事情により戸建住宅を賃貸するケースが散見される程度である。戸建住宅の自用目的での取引が中心であることから、試算価格の調整にあたっては地域的特性を考慮して、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄駅、JR駅徒歩圏で交通利便性等の良好な地域の地価は上昇傾向にある。また、商業施設が集積する幹線周辺の住宅地の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測する。郊外の土地需要が低迷する中、JR線駅に近い地域であり都心へのアクセスは比較的良好で地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

JR太平駅周辺は、戸建住宅が建つ郊外の住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんど無く、取引は自用目的が中心である。戸建住宅が中心の地域であるが、戸建住宅の賃貸もほとんどなく、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算せず、本件においては売買市場の実態を反映した比準価格を採用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

伏古地区の住宅地域であり、地域内に格別な変動要因はないことから、地価水準も安定的に推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

伏古地区の住宅地域であり、地域に特段の影響を与える様な要因は見当たらず、当分の間は現状のまま推移するものと予測され、地価水準も概ね安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場価値を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は投資採算性を示す価格と思料するが、賃料が地価に見合う水準からやや乖離しているため、やや低く試算された。よって、本件においては、より信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を中心に調整し、更には代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中央区の駅近接地域に集中していたマンション用地需要は、都心部の地価上昇により郊外にも拡散し始めており、地価も若干の回復傾向となっている。

地域要因の将来予測

当該地域は今後とも、中高層マンションが多い住宅地域として推移するものと予測する。地下鉄駅からやや距離があるものの、値頃感から需要は回復傾向にあり、地価は僅かに上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は駅からやや距離があることから、分譲マンションを想定することは投資採算性から現実的でなく、賃貸マンションを想定して収益還元法を適用したが、賃料水準、空室状況、競争の状態等により、収益価格は低めに試算された。よって、東区内の大規模画地に係る4事例を採用して試算した、市場の実態を反映して信頼性に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考に、最新の不動産取引市場の動向も勘案して、鑑定評価額を上記のとおりとした。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ地下鉄駅徒歩圏内の住宅地域で、今後は共同住宅を主体とする地域へ移行していくものと予測する。アパート用地を中心に需要は堅調で、地価も上昇推移している。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的のほか共同住宅等、収益物件としての需要も多いが、土地価格に相応する賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格は低位に試算され開差も大きい。従って、信頼性の高い取引事例により試算され、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

札幌駅北口の好立地からオフィスビル等の需要増により、地価水準が上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

札幌駅北口の中高層の事務所ビル等が建ち並ぶオフィス街であり、立地条件が良いことから、事務所地として人気が高い。今後については同様にオフィス街として推移していくものと予測する。地価水準は上昇傾向にある。

価格決定の理由

札幌駅北口の高度商業地域であることから需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人が主である。比準価格は取引事例に比準して求め、不動産の市場性を示す価格であり、収益価格は不動産に帰属する純収益を還元利回りで資本還元して求めた不動産の収益性を示す価格である。よって、市場の実態を反映している取引価格を標準に、収益価格を関連付け、標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

好立地の上、近隣では「北8西1地区市街地再開発事業」が具体化しており、高度商業地域として発展的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件の取引が支配的な地域のため、需要者の多くは収益性から意思決定を行う機関投資家と考えられる。したがって、本件評価は収益性に着目して求めた収益価格の規範性は高いと考えられる。一方で、比準価格は対象標準地と価格形成要因が概ね類似する規範性が高い高度商業地の取引事例を採用し比準しているため、価格の精度は相対的に高いと判断した。以上より、本件は比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因は無いが、桑園地区の熟成に伴い、今後も需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

桑園地区に位置する住宅地域であるが、競馬場に近接することから、需要はやや少なかったが、桑園駅周辺地区の発展に伴い、土地需要は高まっており、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した妥当な価格と判断する。また、収益価格は想定要素を含むものの投資採算性を反映した価格と判断するが、比準価格と比較すると精度が劣る。対象地は住宅、アパート、寮等が混在する住宅地域に存し、住宅取得目的の取引のほか、アパート経営目的等の取引も見られるが、本件においては、最も信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。