地域要因

土地区画整理事業により環境が飛躍的に向上した花畑駅周辺の人気の高い地域である。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業により環境が飛躍的に向上した地域であるが、駐車場や未利用地等も見受けられることから、今後は徐々に店舗兼共同住宅等の敷地利用が増えていくものと予測される。

価格決定の理由

収益還元法において想定した賃料水準・敷金等は標準的なものと思料されるが、元本に見合った賃料が収受し得ないこと等より、比準価格に比して収益価格がやや低位に求められたと考えられる。広幅員の道路沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並び、環境が類似している事例を重視する等して求めた比準価格は、規範性が高いものと判断される。従って、ここでは比準価格を重視するとともに、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

久留米市中心市街地南部に位置する。地域要因に変動はなく利便性も通常程度であるが、不動産需要は底堅く、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

低層戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。短期的な変動要因は特に見当たらず、当分の間、現状を維持するものと予測される。不動産需給は底堅く、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

同市中心市街地南部の既存の戸建住宅地域に存し、アパート等の収益部件は少なく賃貸市場は未成熟である。取引は自己使用のものが支配的で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集されている。当該地域は低層戸建住宅を中心とした住宅地域で、収益性よりも快適性が重視される地域であることに鑑み、収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

花畑駅に近接する、利便性が高い住宅地域であり、平成25年以降、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

花畑駅に近接する利便性が高い住宅地域であり、更に、周辺は土地区画整理事業により綺麗な街並みになったことから、今後も地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

当該近隣地域は、道路幅員が狭い、戸建住宅を主とする住宅地域であり、自用目的の不動産取引が殆どである。「久留米−20」と居住環境が同等で、地域格差も殆ど無く求められた同一の西町地区の事例を重視する等して求めた比準価格は、市場における価格形成の実態及び代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。従って、ここでは比準価格を重視するとともに、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に特段の影響を及ぼす大きな要因はないが、都心部に近いことから、地価は下げ止まりつつある。

地域要因の将来予測

当地域は、国道背後の既成住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく当面は現状で推移するものと予測する。地価水準については、概ね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅もみられるものの、一般住宅を中心とした既成住宅地域である。比準価格は現実の取引による市場性を反映した実証的な価格であり信頼性は高い。一方、収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。よって、本件では比準価格を中心として収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域については、市内の比較的新しい工業団地と比較すると競争力がやや劣り、土地需要や土地価格についてもやや弱い状況にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は旧来からの工業団地であるものの、久留米市内及びその周辺市町で、近隣地域よりも新しく開発された工業団地や交通接近性等に優れる工業団地との競合関係から、地価水準はやや下落基調が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模工場が建ち並ぶ区画整然とした工業団地である。比準価格については、久留米市内に位置する工業地の取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切に補修正を行ったうえで求めた。一方、収益価格については、近隣地域が自用の工場を中心とする地域で、賃貸市場自体が成立していないため、収益還元法の適用を断念した。従って、比準価格を採用し、同一需給圏内の需給動向等を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価に影響を与えるような地域の変化は見受けられないものの、近隣地域における住宅地の地価は若干の弱含み傾向ながら概ね横ばい基調にある。

地域要因の将来予測

住宅やアパート、店舗等が混在する既成住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく当分の間現状を維持すると予測する。住宅地の需給は比較的安定し、地価水準は微減から概ね横ばい基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格については、久留米市津福本町に所在する取引事例など、同一需給圏内に存する住宅地域の取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めた。一方、近隣地域は賃貸物件も見受けられるものの、一般住宅が多い地域で賃貸市場の成熟の程度が低いことなどから、収益価格の相対的な規範性は低い。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成一般住宅地域であり、街路配置がやや悪いものの、利便性が比較的良いことを反映して住宅需要は若干高まっている。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。

価格決定の理由

以上により、取引事例比較法による比準価格を得た。対象標準地は花畑駅から徒歩圏内の既成の住宅地である。市場参加者である給与取得者等は、地域の特性や周辺の取引価格、画地条件等を基に購入の意思決定を行う傾向が強く、上記の手順を踏まえて求めた比準価格は、対象標準地の市場価値を的確に表示しており規範性が高い。このため比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外大型店の台頭による競争力低下やアーケード街の衰退等の要因が多い中、現在建設中の久留米シティプラザが地域の再浮揚策として期待される。

地域要因の将来予測

都心部の空洞化に歯止めをかけるため地域北側で久留米シティプラザの建築が進んでおり、平成28年の完成を見込んでいる。現状は依然厳しい商況だが、将来的には再活性化の道が開ける可能性があると予測される。

価格決定の理由

上記のとおり2試算価格が求められた。比準価格は現下の不動産市況を反映した実証的価格である。また収益価格は対象標準地の上に店舗付共同住宅を建設し賃貸することを想定したもので、地価に即応した賃料の徴求が困難であることから低位に試算された。空洞化したアーケード街に位置するため収益価格の説得力は相対的に劣ると考えられることから、比準価格を重視するとともに収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

久留米市中心部の既成住宅地域で、利便性に優れ、土地の供給も限定的であることから、地価は、底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

店舗等も見受けられる住宅地域であるが、自用の戸建住宅が中心であり、収益性ではなく、居住の快適性等が重視される住宅地域であることから比準価格を試算した。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実の市場動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。したがって、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西鉄久留米駅に近い利便性の高い地域であり、大きな変動は無いが、依然マンション用地需要として人気高いエリアである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は地価水準に見合う賃料が得られないため、やや低位に求められた。物件の供給不足から、売り物件が出ると競合して価格が強含む傾向が続いており、現実の取引市場を反映した価格によって土地価格は形成されている。。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

金融機関、事務所等が建ち並ぶ久留米市を代表するオフィス街であり、一般的要因等を背景に、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本件では、取引事例比較法及び収益還元法を適用しているが、実際に行われた商業地の取引事例に基づき試算された比準価格は実証的で説得力を有する。一方、賃貸市場が相対的に軟調であること等により、収益価格は低位に試算されたが、想定次第で査定値に多寡が生じることから、収益価格の説得力、信頼性は相対的に劣る。以上より、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

飲食店ビル等が建ち並ぶ歓楽街であるが、依然として客足は戻っておらず、不動産需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

久留米市中心部の旧来からの歓楽街であるものの、客足は未だ戻っておらず、飲食店ビル等への不動産需要が回復するまでにはもう暫く時間を要するものと予測される。

価格決定の理由

収益還元法における賃料水準・敷金等は標準的なものと思料されるが、元本に見合った賃料が収受し得ないこと等より、比準価格に比して収益価格が低位に求められたと考えられる。一方、同一歓楽街の事例を重視するとともに、類似性がやや劣る事例をも比較考量して求めた比準価格は、代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。ここでは比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

福岡都市圏へのアクセスも良好な立地にあり、分譲マンション用地として高い競争力を有しているため、需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

中高層マンションを主体とした住宅地域で、当面、現状のまま推移するものと予測する。西鉄久留米駅への接近性が良好であり、まとまった画地であれば、マンション用地して高い競争力を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の最有効使用を分譲マンションと判定し、取引事例比較法と開発法を適用した。比準価格は、実際に行われた取引に基づき試算された試算価格で説得力を有する。一方、開発法による価格は、ディベロッパーの投資採算性を反映した価格で説得力を有するが、想定次第で試算値に多寡が生じることから、試算価格の信頼性は相対的にやや劣る。したがって、本件では比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に特段の影響を及ぼす要因はないが、依然として既存住宅地の需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、戸建住宅地域として概ね成熟した状態にあり、近隣地域内で格別の変動要因はなく当面は現状で推移すると予測する。地価水準については、下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自己利用目的を中心とする住宅地域である。比準価格は同一需給圏内における現実の取引事例から試算された実証的な価格であり信頼性は高い。一方、近隣地域は自己所有を中心とした住宅地域であり、賃貸市場が成熟した地域ではないことから、収益還元法の適用を断念した。よって、本件では比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

品等良好な住宅地域で、地積が大きく総額が嵩むため需要者は限定される。出物が少ないので、売買自体も少ないが需要は底堅い。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主とする久留米市随一の高級住宅地域であり、需要は底堅く価格的にも落ち着いている。特段の変動要因はみられず、現況どおりで推移するものと予測する。

価格決定の理由

以上より比準価格を試算した。当該近隣地域はマンション規模の大画地では収益性を考慮した価格形成が行われるが、400㎡程度の規模であれば、自用として居住性から意思決定がなされるのが一般的である。このため収益還元法の適用は行わなかった。近隣地域の特性や久留米市域での一等地としての相対的位置・希少性を考慮し、代表標準地との価格バランスにも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

九州新幹線効果は薄れており、店舗の進出の動きは緩やかで、地価はマンション用地の需要を背景にやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

上記のとおり2試算価格が求められた。比準価格は現下の不動産市況を反映した実証的価格である。また収益価格は対象標準地の上に店舗事務所付共同住宅を建設し賃貸することを想定したもので、地価に即応した賃料の徴求が困難であることから低位に試算された。以上から比準価格を重視するとともに収益価格を関連づけ、代表標準地との価格バランスに留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にないが、近隣地域の存する国分町では宅地分譲等も多く見受けられるなかで、不動産需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅・アパート等が混在する住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。住宅地に対する需給状況は底堅く、地価は微増傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅・アパート等が混在する住宅地域である。比準価格については、国分町に存する住宅地域の取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めた。近隣地域はアパートも混在するものの、賃貸市場の成熟の程度が低いことや、規範性のある賃貸事例の収集が著しく困難であるため、収益還元法の適用を断念した。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部に比較的近い既成住宅地域である。中古物件の取引が安定しており、取引価格水準は値頃感から底堅い。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、当該地域に大きな影響を及ぼす変動要因は見当らない。地価水準については戸建需要が安定しているため、概ね横ばい基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場性を反映した現実的かつ実証的な価格である。当該地域は戸建住宅を中心としており、周辺の共同住宅は土地所有者によって消極運用されている地域であり、画地規模が小さいなど収益想定が現実的ではないため、収益還元法は採用出来なかった。よって、本件では信頼性の高い比準価格を採用し、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域の地価動向、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。