地域要因

白子駅前整備が完了供用が進むが当該国道路線地域要因の集客力等の影響なく業務利用態様の変動動向も予期されない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近年は収益性に基づく賃貸ビル等の経営を前提とする投資用不動産の取引は少なく、定期借地権を利用した自己使用目的の活用や自己使用目的の取引が中心である。収益物件に対する投資意欲は弱く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められる傾向にある。比準価格は、市内商業地域の取引事例から求めた市場の実態を反映した価格である。以上より、比準価格を採用し、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

画地規模の大きな路線商業地域である。サーキット道路沿いだが面的な発展性は乏しい。外食店舗等、近隣施設入替や閉鎖が目立つ。

地域要因の将来予測

画地規模の大きい路線商業地域であるが、市街化調整区域との境界近くであり、大きな発展や変化の兆しは見られない。近隣店舗の閉鎖や入れ替わりもしばしばみられ、当面こうした状況が続くものと予測する。

価格決定の理由

市道沿いに店舗、遊技場、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、自用の店舗等が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。貸店舗経営等を前提の新規土地取得の動きはほとんど見られないため、価格水準の形成も自社利用を前提としたものである。よって、近時の動向を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内に散在する大型商業施設との競合から、集客性が頭打ちとなり、需要もやや減少傾向にあると思料する。地価も下落傾向を示している。

地域要因の将来予測

白子駅徒歩圏の商業地域であるが、市内に多数存在する大型商業施設との競合から、集客性が頭打ちとなり需要もやや減少傾向である。地域内に大きな変動要因は認められず概ね現状での推移が見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模の店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、主たる需要者である個人事業主等による自用目的の取引が多く新規に賃貸事業を目的とした土地取引は希薄である。従って、同一需給圏の類似地域に存する取引事例との比較より求めた比準価格は、近時の取引市場動向の反映面に富むため、これを採用し、収益価格については参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

閑静な住宅団地として要因に特段の変化なく、安定している。新興住宅地域との競争が続く。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅団地であり、住環境、品等及び利便施設との位置関係から需要者の選好性が高く、需要は堅調に推移するものと予測した。

価格決定の理由

戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅団地であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域でないことから収益価格は試算していない。居住の快適性や利便性を重視する閑静な住宅地域である。自己利用目的で取引され、取引価格を指標として価格が形成されている。比準価格は価格競争関係が強い取引から適正に試算した。したがって、市場特性に適合する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で土地利用に目立った変化はない。新興住宅地域と比較して競争力は弱く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

熟成した既成住宅地域であり、土地利用に変化は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測する。新興の住宅地と比較して需要は少なく、地価動向は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、自己使用目的の取引が中心である。比準価格は近鉄名古屋線の各駅を最寄駅とする類似の住宅地の事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映したものである。一方、近隣地域は戸建住宅が中心で、標準地は画地規模が小さく共同住宅を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

利便施設に近い区画整然とした住宅地域で需要は比較的安定しており、周辺では新たな開発も行われている。今後も当面、現状程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自用目的での取引が中心で比準価格ベースで価格が形成されていることから比準価格の規範性が高い。また対象不動産は面積過小で、建物配置等の物理的観点からも、あるいは経済合理性の観点からも賃貸住宅の想定が非現実的である等により収益還元法も適用できなかった。そのため比準価格を標準とし、代表標準地等との検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域状況に特に変動はない。河川に近く他地域の新規住宅との競争では選好に劣り、需給は弱含みで地価は下落している。

地域要因の将来予測

古い既成住宅地域で国道及び河川に近いが特に変動はなく、現状維持での推移と予測する。地価は、周辺地域の住宅供給と相俟って、下落基調と予測する。

価格決定の理由

古い戸建住宅団地で標準地規模も小さく、共同住宅の想定は非現実的であるので収益価格は試算しなかった。住宅地取引の大半は自用目的であり、利便性や居住の快適性等を踏まえ、市場参加者が類似する取引の価格水準を検討して価格形成されていると分析される。よって、最新の取引実例に基礎を置いて価格形成要因を比較検討した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意の上、鑑定評価額を上記と決定した。

地域要因

住宅地域としてほぼ熟成しており、土地利用に大きな変化はない。住環境は整っており地価はわずかな下落で推移している。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した住宅地域で、土地利用は安定しており、今後も大きな変化はないものと予測する。環境は比較的良好で、地価は概ね安定傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自己使用目的の取引が中心である。比準価格は鈴鹿市内の類似の住宅地の取引事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該市場の実態を反映しており実証的である。一方、近隣地域は戸建住宅地域で、標準地の画地規模では共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

工場東側にある古くからの既成住宅地（ひばりヶ丘）に配置し居住者高齢化がすすみ地域の魅力が薄れ地価動向は弱含み。

地域要因の将来予測

古くからの団地形成の戸建一般住宅居住態様中心の区画住宅環境基盤が継続するも将来人口層選好度も低く居住者の老齢化による結果、需給は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般戸建住宅が建ち並ぶ古い住宅団地に所在し、地域内にアパート等の収益物件は一般標準的利用されておらず、自用目的の取引が支配的な地域であり、収益性に基づいた賃貸物件取得のための新規土地取引は見られないので収益価格は試算しなかった。比準価格は、信頼性ある取引事例より求められており、市場実態を適正に反映している。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

内陸型のフジクラ富士電機等の大工場周辺の工・住近接地に一般品等住宅地として安定的な居住利用が続き堅調な推移を示す。

地域要因の将来予測

国道背後、工場周辺の既成住宅地を形成し住宅地街並みの用途的に安定した地域を形成し近年開店したイオンタウン南玉垣店の立地があるも影響するような変動は今のところ特にないが、ややもち直すものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域では共同住宅等の収益物件も散見されるが、戸建住宅としての利用が当地域の標準的な利用形態であり、自用目的の取引が支配的で、収益性に基づいた新規賃貸物件取得のための土地取引はほとんどないので収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似地域において信頼性のある取引事例を収集し、適正に比準し得た価格である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別の変動はない。当該地域には将来中勢バイパスが開通する予定であるが、特別の工場地需要は見受けられない。

地域要因の将来予測

大規模工場地域であり、中勢バイパスの開通は控えているものの、当面は現状のまま推移するものと予測する。また、市街地内工業地に対する選好性は低く、地価はやや弱含みで推移するものと思料する。

価格決定の理由

大規模工場の賃貸市場は未成熟であり、賃貸用工場の建築を想定することは非現実的であるため収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は代替競争関係にある工業地の現実の取引価格に基づき試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意したうえで、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の熟成した住宅団地であり、地域内に大きな変動要因はないが、新興の住宅地域等との比較により需要は弱含みの状態が続いている。

地域要因の将来予測

鈴鹿市街地南方郊外に位置する熟成した住宅団地であり、土地利用状況に大きな変動要因はなく概ね現状での推移が見込まれる。新興の住宅地との比較において需要は弱含みとなっている。

価格決定の理由

戸建住宅を主体とする地域であり、周辺にも賃貸住宅は見られないため収益価格は試算しない。近隣地域は居住の快適性や利便性が重視される住宅地域であり、市場参加者はかかる要因を反映した市場での取引価格水準を重視して意思決定するものと思料する。比準価格は、信頼性の高い事例から求めており、市場参加者の行動にも合致しているものと思料する。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。