地域要因

地価が微下降で推移している四日市中心部周辺の住宅地域で、下降率は0％に近づいている。

地域要因の将来予測

天白川に近い農地も残る混在地域にあり、周辺に残る農地はミニ開発住宅等宅地化が進行するものと予測される。最近の地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

天白川河畔の旧来住宅主体の混在地域であり、収益物件も散見される住宅地域であるが新規賃貸物件取得のための土地取引は殆どないため収益価格は試算しなかった。比準価格は、関連する地域の取引事例を試算し市場の特性を反映した価格が求められた。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

住宅地の選好性は郊外から市街中心部へ移行している。対象地域は住宅地域として一定の人気があり、需要は増加基調にある。

地域要因の将来予測

今後も良好な居住環境が整備されると予測する。都心居住指向のなかで、地域の住宅地選好性は相対的に高く、土地需要は底堅いものがあり、住宅地需要は増加する傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域には共同住宅は見られず、また事業収支等の観点から収益向け建物の想定が非現実的であるため。収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通量の多い路線商業地域で、長期的な地価下落により値頃感が出始めている。

地域要因の将来予測

郊外住宅団地と中心市街地を結ぶ交通量の多い「笹川通り」沿いの路線商業地で出退店はあるが、大きな変動要因は認められず、現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は土地所有者による貸店舗等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。賃貸による収益性よりも事業の採算性を重視する商業地域であるので、市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近鉄四日市駅に近い住宅地域で地価は微上昇で推移しているが、高い上昇率に移行する動向はみられず尚数年は同じ動向になると予測される。

地域要因の将来予測

近隣は個別小規模の専用住宅の土地利用が進むものと予測される。地価は最寄駅への利便から底堅い需要が確認でき、微上昇推移となっている。

価格決定の理由

古くからの区画小規模戸建住宅が殆どを占める地域であり、収益想定は非現実的と判断されるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似する住宅地域の取引事例から比準した市場の特性が反映された信頼性のある価格である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近い利便性が良好な住宅地域で、需要は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

四日市市中心部に比較的近接した戸建住宅等を中心とする住宅地域である。今後とも現況を維持するものと判断され、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく、共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。賃貸による収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られないが、中心市街地に近い、交通量の多い地域で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

市中心部の交通量が多い路線商業地域で、出退店は見られるが、大きな変動要因に乏しく、現状のまま推移するものと予測される。需要は堅く、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

近隣には貸店舗等の収益物件も見られるが、土地価格に見合った適正な賃料水準が形成されているとは言えず、収益価格の規範性は比準価格に劣るものである。鑑定評価にあたっては、信頼できる取引事例を収集し得たことから、実証的でより規範性の優れる比準価格を重視し、収益価格を考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外住宅地域では少子高齢化を背景として潜在的な供給過剰傾向にあるが、市街中心部の住宅地需要は都心回帰希望などにより増加している。

地域要因の将来予測

今後ともゆるやかに居住環境の整備が進むと予測する。都心居住指向にあって、地域の住宅地としての選好性は相対的に高くなると思料する。

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが、規模の大きな画地に限定され、共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅には近いが、周辺の土地需要を喚起するような大規模開発も見込まれず、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

幹線国道の背後地域であり、事業系の土地利用が中心で繁華性や高度利用の面で進展がみられないことから、今後も土地利用に大きな変化はなく現状程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は幹線国道背後の既成商業地域である。周辺には貸店舗、貸事務所等の収益物件はほとんど見られず、自用の倉庫、事務所等が多く自己使用目的で取引されることが一般的であり、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算された。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

中心部に比較的近い住宅地域で利便性は良く、土地需要は堅調であり、地価はやや強含み傾向にある。

地域要因の将来予測

駅に近く、一般住宅・アパート等が混在する熟成した住宅地域であるので、現状で推移するものと予測する。市中心部の利便性の高い住宅地に対する需要回復により、地価は安定的又は上昇が見込められると予測する。

価格決定の理由

当地域は戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、画地規模が小さく間口も狭いため事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的であり、収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は幹線道路背後の商業地域で、土地利用の動向に大きな変化は見られないが、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

国道1号の背後に事務所、営業所等が建ち並ぶ商業地域で、自用目的の取引が主であり、賃貸用事務所としての取引は十分に成熟していないため収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地の選好性は郊外から市街中心部へ移行している。また、本地域内でも各種利便性等の如何により、さらに選別が進んでいる。

地域要因の将来予測

良好な居住環境は維持されると予測する。また、長く続いた下落により地価は値ごろ感が生じており、今後も強含み傾向に推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅主体の住宅地域に所在して貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は取引相場を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ふれあいモールなど近鉄四日市駅周辺の商業地繁華性は堅調であり、郊外大規模商業施設に流れていた顧客の一部は還流する傾向が見られる。

地域要因の将来予測

市街中心部にあって、今後とも一定の商業的繁華性は維持され、また高層マンションの建設など土地利用の多様化及び高度化が進められると予測する。

価格決定の理由

土地を取得して収益向け建物を建築する事業者は少なく、賃貸目的の店舗はほとんどが土地コストを重視する必要のない在来地主や系列企業の建築であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。試算価格を調整するに、需要者が着目する比準価格を重視し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

近鉄四日市駅近くでは飲食店の立地も目立つが、本地域については高い繁華性は認められないものの利便性や希少性は高く地価も堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近鉄四日市駅に比較的近く店舗や事務所のほか共同住宅等も見られ、当面は現状のままの推移が予測される。

価格決定の理由

当該近隣地域は市街地内に形成された既存商業地域であるものの、収益性に着目した土地の価格形成が未成熟であり、土地価格に関する意思決定に際しては取引市場における動向を注視する傾向が見られる。よって現実の複数の取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来型店舗が主体であり、商業性自体は弱まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には貸店舗、貸事務所等の収益物件も散見されるが、自己使用を前提に取引されることが大半である。事業の採算性に着目した賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考とし、また代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地の選好性は郊外から市街中心部へ移行している。対象地域の如き中間地域の土地需要も居住環境等の如何により2極化が進んでいる。

地域要因の将来予測

本住宅団地は市街中心部からやや遠い郊外に所在し、昨今の都心居住指向のなかで、住宅地選好性及び地価は低下傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地であり、近隣地域には賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

倉庫等が混在の繁華性をやや欠く商業地域で、需要は低調である。大きな変動も認められない。

地域要因の将来予測

県下主要幹線にも近いが、倉庫等が混在する繁華性をやや欠く商業地域であり、土地利用の状態に大きな変化はない。変動要因も見当たらず、当面の間、ほぼ現行どおり推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺には貸店舗等の収益物件も見られるが、自己使用を前提に取引されることが主である。賃貸市場は未成熟であり、事業採算に着目した賃料水準が形成されていない。このため、収益価格はやや低位に試算された。よって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、また代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近鉄四日市駅周辺商業地などの繁華性は堅調であり、郊外大規模商業施設との競争のなかで、流れていた顧客の一部は還流する傾向が見られる。

地域要因の将来予測

「三滝通り」沿道地域では今後とも土地利用の多様化及び高度化が進められ、店舗等の集積が進むと予測する。

価格決定の理由

土地を取得して収益向け建物を建築する事業者は少なく、賃貸目的の店舗はほとんどが土地コストを重視する必要のない在来地主の節税目的を兼ねた建築であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。試算価格を調整するに、需要者が着目する比準価格を重視し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近鉄四日市駅から徒歩圏内に位置し、利便性が比較的高く、需要は安定的に推移している。周辺では高値での引き合いも見られ地価も上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、小売店舗、一般住宅等が混在する既成商業地域であり、主たる需要者である個人事業主等による自用目的の取引が多く、新規の賃貸事業を目的とした取引は希薄である。市内の類似する商業地域に存する信頼性の高い取引事例より求めた比準価格は、市場参加者が重視する価格であると思料する。従って、収益価格は参考とし、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との均衡は概ね得ていると判断した。

地域要因

近鉄四日市駅周辺では景気回復の動きが見られる。当該近隣地域に目立った動きはないが、文化会館利用者等の通行もあり、堅調な需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内には貸店舗も多いが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格の水準は低位に求められた。賃貸経営を目的とした土地取引はほとんど見ることはできず、地価水準の形成は自社利用を前提としたものである。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得られていると判断する。

地域要因

近隣地域は熟成した住宅地域のため、顕著な変動要因はなく、需要は低迷しており、地価はやや下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

当該地域は、熟成した既成住宅地域として、土地利用に変化は見られず今後も現状のまま推移するものと予測する。周辺の新興住宅地と比べて競争力はやや弱く、地価はやや下落傾向で推移する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんどない。取引としては、自用目的での取引が主であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。