地域要因

良好な居住環境にある郊外型住宅団地。比較的市街地に近い。概ね熟成しており、地域要因に目立った変化は認められない。

地域要因の将来予測

近鉄湯の山線沿いの南側丘陵地に、松本から川島方面にかけて形成されてきた住宅団地群の一角である。市街地に比較的近く居住環境は良好。熟成しており、現状で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺に収益物件は見いだせず、共同住宅を想定するのは現実性を欠く。このため収益価格は試算しなかった。同一需給圏においては自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域内においては、顕著な変動要因はないが、郊外の土地需要の低迷から地価はやや下落傾向が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅地域として現状の住環境を維持するものと予測されるが、地価水準は中心部等の利便性や快適性の良好な住宅地に人気が集まり、郊外の土地需要の低迷等を反映してやや下落傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は市街化調整区域内の住宅地域であり、共同住宅の想定は困難であるため収益価格は試算しない。当該地域は戸建住宅を中心とした自用目的が殆どあり、快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の既成住宅地域で、周辺地域での宅地供給もあり需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

郊外の既成住宅地域で、小規模開発による宅地供給も見られる等、農地の住宅地化は徐々に進んでいるものの、大きな地域要因の変動は認められず、現状維持のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等も見られるが、熟成途上の地域で貸家需要は弱く経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断される為、収益還元法の適用を断念した。比準価格は類似する郊外の住宅地域内の事例を採用し求められ、市場の特性を反映した信頼性の高い価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部に近い居住環境及び利便性が良好な住宅地域で、需要は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、特段の変動要因がなく、現状維持で推移すると予測する。中心部へのアクセス等の利便性が比較的良好であるため、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

古くに開発された戸建住宅を主体とする住宅地域で、貸家住宅経営の合理性が認められないため、収益価格は試算しない。近隣地域は戸建住宅を主体とする既存の住宅地域で、自己の住宅として使用することを目的とする取引が中心であり、快適性が重視される地域である。また、本件では周辺の住宅団地等に存する規範性の高い事例から比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に比較的近い、古くに区画された住宅地域である。地勢は傾斜を有し、街路の系統性はやや劣る。しかし地域要因に特に変化はみられない。

地域要因の将来予測

地勢や開発時期の関係で整然性を多少欠く住宅地域である。量販店への接近性は良好であるが、鉄道駅との接近性に難があり、土地の価格は供給圧力を受けて下落基調と予測する。熟成しており、現状推移を予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件は殆ど見られず、共同住宅を想定するのは現実性を欠くため、収益価格は試算しなかった。同一需給圏においては自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

調整区域内は元来から外部からの流入が少なく住民の高齢化などで流動性が低下し地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

農家集落地域内にあり特段の地域要因の変化は見られず、現状のまま推移するものと予測する。外部からの流入は少なく需要は弱含みで、地価は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

旧来からの農家集落地域で共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格の試算は行わない。自己使用目的が取引の中心で、取引価格の水準を指標として価格が形成されることが一般的であることから、本件では比準価格を重視して上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地であるため他の標準地との検討は行わない。

地域要因

市中心部に近い利便性が良好な住宅地域で、需要は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

市中心部に近い住宅地域であり、地域内に特段の変動要因は認められないが、生活利便性が良好なため、需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく、共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。近隣地域は、アパート等の収益物件が介在するものの、自用目的の取引が支配的な地域で、快適性が重視される地域である。また、本件では周辺に存し、地域の特性が類似する事例から規範性の高い比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地の選好性は郊外から市街中心部へ移行している。対象地域の土地需要は一定の底堅いものがあり、需要は回復基調にある。

地域要因の将来予測

今後ともゆるやかに居住環境の整備が進むと予測する。地域の住宅地としての選好性は相対的に高くなると思料する。

価格決定の理由

標準地は規模が小さく、共同住宅などの収益向け建物を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因についての大きな変動はないが、熟成が進む住宅団地で、選好度においてやや劣る当該地域では下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は戸建住宅向けに開発された住宅団地内に所在し、共同住宅の想定が非現実的であるため、収益価格は適用しなかった。戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域であり、市場参加者は意思決定に際して居住環境の快適性・利便性等に関心が高く、これを実証的にあらわす比準価格を重視するため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地の選好性は郊外から市街中心部へ移行している。また、本地域内でも各種利便性等の如何により、さらに選別が進んでいる。

地域要因の将来予測

良好な居住環境は維持されると予測する。また、長く続いた下落により地価は値ごろ感が生じており、今後も強含み傾向に推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅主体の住宅地域に所在して貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は取引相場を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はみられない。周辺の新興住宅地との関係で相対的に需要は弱く、地価は下落基調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅が主体の既成住宅地域であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法は適用しなかった。土地取引は自己居住目的での取引がほとんどであるため、居住の快適性を重視する典型的需要者の観点にたって、周辺の既成住宅地域における住宅地の取引事例との比準を行い、信頼性のある比準価格が得られた。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来型店舗が主体であり、商業性自体は弱まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には貸店舗、貸事務所等の収益物件も散見されるが、自己使用を前提に取引されることが大半である。事業の採算性に着目した賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考とし、また代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外型大規模店舗を核とする商業地域であるが、波及効果は薄く競合が激しく新規店舗需要は弱く、地価は弱含み傾向が続いてる。

地域要因の将来予測

大型ショッピングセンター等の大規模店舗を核とする近隣型商業地域であり、周辺地域において新規店舗の進出が見られるものの、競合状態が激しく地価は下落傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域内は賃貸物件も見られるが、自用の店舗・事業所が中心であり、貸店舗経営を前提とする新規の土地取引はほぼ皆無で自社利用目的での取引が中心である。したがって前記市場特性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存住宅地域であるが、高台で利便施設への接近性が良好なため、需要は底堅く、地価は底を探る動きを示している。

地域要因の将来予測

やや郊外の熟成した住宅地域であるが、利便施設への接近性が良好で底堅い需要が見込まれるため、地価は下落幅が縮小し底を探るものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。近隣地域は戸建住宅を主体とする既存住宅地域で、周辺にはアパート等の賃貸物件は殆どみられず、自己の住宅としての使用を目的とする取引が中心であり、快適性が重視される地域である。また、本件では取引時点の新しい事例を中心に規範性の高い比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅への接近性に優るものの郊外の既成住宅地域で需要が弱く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

鉄道駅に近く店舗等も見られる利便性の高い地域である。郊外の既成住宅地域であり、既成住宅地域に対する需要は弱く地価は下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

周辺地域ではアパート等の賃貸住宅もほとんど見られず、また画地規模も小さく共同住宅を想定することが困難なため、収益還元法は非適用とした。比準価格は類似する四日市市西部の住宅地域内の事例を採用し求められ、得られた価格は市場の特性を反映した信頼性の高い価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くからの住宅団地であり、市街地からも遠く利便性に劣るため、団地内における土地又は中古住宅の取引は乏しく、土地需要は弱い。

地域要因の将来予測

高齢化の進む古くからの住宅団地であり、市中心部からも遠く、利便性に劣るため、今後も地価の下落傾向が続くものと予測する。ミニ開発等による新興住宅地への選好性が強く、団地内における土地取引も乏しい。

価格決定の理由

戸建住宅の建ち並ぶ郊外型住宅団地にあり、貸家需要が想定できないため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、市街地から遠い、利便性に劣る既成住宅地域であり、自己居住目的での取引が中心で、類似地域において規範性の高い事例を豊富に収集しえた。したがって、典型的需要者の観点にたち居住の快適性を重視して求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部に比較的近い住宅地域で利便性は良く、土地需要は堅調であり、地価はやや強含み傾向にある。

地域要因の将来予測

駅に近く、一般住宅・アパート等が混在する熟成した住宅地域であるので、現状で推移するものと予測する。市中心部の利便性の高い住宅地に対する需要回復により、地価は安定的又は上昇が見込められると予測する。

価格決定の理由

当地域は戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、画地規模が小さく間口も狭いため事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的であり、収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境が比較的良好な住宅団地であるが、居住層の老齢化が進み、またバス便に依存しているため、市場競争力が劣り始めている。

地域要因の将来予測

郊外の高台に位置する住宅団地で、比較的良好な居住環境を形成している住宅地域である。市街地中心部からやや遠いものの、用途的に安定した地域であり、高齢化の進行が今後懸念される。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等の収益物件が介在するものの、賃貸市場が形成されていない大規模住宅団地内の戸建住宅地域である。自家利用目的の取引が殆どの地域であり、貸家需要が想定しづらいため収益価格は試算せず、市場の特性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。