地域要因

集落外延に形成される熟成途上の新興住宅地域であり、住宅地として用途的に安定し地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

既存集落に隣接するミニ開発を主に共同住宅も介在する新興住宅地域であるが東方を既存集落地、北方、西方を調整区域に囲まれ新興住宅地としての面的な拡がりに欠ける。地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。また、収益還元法については、近隣内には低層共同住宅等の収益不動産の立地も見られ、同手法適用に妥当性が認められるが、土地価額に見合う収益をあげているとは言えず、需要者は自用目的での取引が中心である。よって市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の集落地が市街化した住宅地域で農地も介在するが住宅地としての用途的特性を指向し静態的な動向にあって地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

既存の集落地が市街化した住宅地域で農地も介在するが今後も住宅地としての用途的特性を維持すると予測する。集落地から発展した住宅地であり若干の地縁性を反映し地価はやや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。また、収益還元法については、地域内には共同住宅等収益不動産の立地は殆ど見られず、需要者は自用目的での取引が中心であることから共同住宅等の収益不動産建設を想定することは合理性を欠くので同手法は非適用とした。よって市場の実態を反映した比準価格を採用し更に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅団地であり静態的に推移しているが、団地内居住者の高齢化に伴い、最寄駅や商業施設等への接近性が重視される傾向にある。

地域要因の将来予測

丘陵地に位置する熟成した住宅団地であるが、団地内居住者の高齢化に伴い利便性の高い平坦地や維持管理の容易なマンション等への移住が増加し、中古住宅の供給過多により地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地内に位置しており、周辺にアパート等の賃貸物件は皆無に等しく賃貸市場が形成されていないため、収益還元法を適用しなかった。居住の利便性、快適性が重視される戸建住宅地域であることから、代表標準地との均衡に留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型住宅団地に隣接する土地区画整理後の住宅地域である。JR鵜沼駅近くの302区画の戸建住宅地と競合している。

地域要因の将来予測

JR鵜沼駅に近い区画整理後の住宅地域。利便性が高く、根強い需要はあるが、画地規模が大きく総額の観点から動きは鈍い。また、名鉄犬山線沿線の住宅需要は愛知県側で留まっており、地価は若干の下落傾向にある。

価格決定の理由

節税目的や遊休地を活用したアパート、賃貸マンション等が散見されるが、対象標準地はその画地規模から経済合理性に適した賃貸建物を建築することができず、収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心であり、快適性を重視する住宅地であるので、比準価格を採用し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

犬山駅と犬山遊園駅の中間地点に位置する市中心部に近接する標準住宅地域である。住宅地需要に大きな変動はなく、地価は横這いの状況にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であることから、当面は現況の地域性を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は、犬山駅北部の住宅地域の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は、対象地の地積が小さくアパート事業の採算性を満たす建物の想定が困難であることから非適用と判断した。以上より、市場の特性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に変動は見られないが、利便性の高い地域で需要は底堅く、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。収益還元法は画地条件等から、事業収支に見合う賃貸住宅の想定が困難であることから適用しなかった。当該地域の取引は自用目的が中心であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視され、価格形成にあたっては市場価格が重視される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 周辺では、坪単価20万円以上の分譲地も見られるほか、最近の5年間で人口は8％、世帯数は10％以上増加している。

地域要因の将来予測

当地域は、岐阜車体や日本毛織等の工場群に隣接する中規模の住宅団地である。取引はやや減少傾向にあるものの、取引価格水準は依然高く、住環境も良好であることから、今後とも安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の取引事例に基づくもので実証力かつ説得力を有する。一方、収益価格は、賃貸物件の建築を想定したものであるが、市場が未成熟のため、比準価格に比して低位に求められた。当市中心部からやや離れた住宅地であり、居住環境等を重視した自用目的の取引が大半である。以上の結果、市場性、資産性等を反映している当比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地価に影響を与えるような特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

調整区域に隣接した住宅地域である。農地や未利用地が多く、取引の多くは当地域に地縁、血縁等のある個人が中心であったが、駅や幹線道路に近いこともあり、今後は徐々に取引の範囲が広がっていくものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は現実の取引事例に基づく価格であり、実証力かつ説得力を有する。収益価格は対象地上に最有効使用の賃貸物件を建築、賃貸することを想定したもので、理論的であるが、近隣地域及び周辺に収益物件は共同住宅程度しかなく、通常は自用目的の取引が中心であることから、収益価格の規範性はやや低いと判断される。よって本件では、比準価格を中心に収益価格は参考に留めることとし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅を中心とした既成住宅地域で、地域要因に変動は見られないが、利便性の高い地域で需要は底堅く、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域で、特段の変動要因はなく、当面現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。収益還元法は画地条件等から、事業収支に見合う賃貸住宅の想定が困難であることから適用しなかった。当該地域の取引は自用目的が中心であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視され、価格形成にあたっては市場価格が重視される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

犬山市中心部に存する旧来からの商業地であり、利便性は高く、また、中心部活性化が進みつつあることから、地価は底堅く安定的に推移している。

地域要因の将来予測

旧来からの商業地域であり、当面は現状の地域性を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は犬山市内及び江南駅前の商業地の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は試算過程に想定事項が介在する理論的な価格であるが、価格形成過程に収益性の観点が介在する商業地域にあっては考量すべき価格である。以上より、市場性を反映した比準価格を標準として収益価格も比較考量し、代表標準地との均衡も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

犬山市の中心部に比較的近い農家住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす要因も特になく、当面は現状の地域環境を維持し、又、地価も引き続き安定基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的での一般住宅地の取引が中心で、快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益還元法は、一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域内に収益性が顕在化する賃貸共同住宅を想定することが地域環境との適合性において現実的でない為、非適用とした。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には、当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

犬山駅東口に存する商業地であり、顧客流動性、稀少性並びに背後住宅地の活性化等の影響により、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

犬山駅東口の駅前商業地域であり、中心市街地及び背後住宅地の活性化等の影響により、地価は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、主として犬山市内における商業地の事例を収集して試算しており実証的な価格が求められた。また、当該地域における投資収益性は低いことから収益物件の競争力は相対的に弱いものの、賃貸市場は回復傾向にある。以上を勘案し本件では、自用、賃貸等の取得目的が多岐にわたる事を踏まえ、比準価格に収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅と共同住宅を中心とした住宅地域で、地域要因に変動は見られないが、利便性の高い地域で需要は底堅く、地価は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、特段の変動要因はなく、当面現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格である。一方収益価格は、収益性を反映した理論的な価格である。当該地域は居住環境良好な住宅地域で、取引は自用目的が中心であり、価格形成にあたっては利便性・居住の快適性が重視され、収益性により価格形成されるに至っていない。従って市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部に近く利便性は高いことから需要は堅調で、地価は底堅く安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は犬山市内の商業地の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は試算過程に想定事項が介在する理論的な価格であるが、価格形成過程に収益性の観点が介在する商業地域にあっては考量すべき価格である。以上より、市場性を反映した比準価格を標準として収益価格も比較考量し、代表標準地との均衡も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街化調整区域内に位置しており、周辺には農地も多く、目立った地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

周辺を農地に囲まれた市街化調整区域内の既成住宅地域であることから宅地需要は限定的であり、今後も地域要因の大きな変化はなく、地価は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、農家集落的色彩の強い市街化調整区域内の住宅地域であり賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。取引事例比較法の適用に当たっては、市内の調整区域内の5事例を採用したことから地域の特性を反映した比準価格を試算し得た。したがって、隣接する市街化区域内の価格水準との比較検討の上、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境の良好な平野部に位置するが、農家集落に近接し、雑然とした旧来からの街区が残る地域である。

地域要因の将来予測

市内中心市街地外縁の既存の住宅地内に、農地等も残る地域に存し、現状において特段の変動要因は見受けられないため、地価水準は今後暫くは横這いもしくは若干の下落基調にて推移する地域と予測した。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心として形成される住宅地域である。比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、本件においては規範性の高い取引事例より求めており、自用の低層戸建住宅の取引が中心となる地域においては特に規範性が高い。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。