岐阜県各務原市つつじが丘５丁目１０番(鵜沼宿駅・羽場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,700円

2017年01月01日に行った岐阜県各務原市つつじが丘５丁目１０番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,700円/㎡としました。

岐阜県各務原市つつじが丘５丁目１０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県各務原市つつじが丘５丁目１０番
住居表示 
価格49,700円/㎡
交通施設、距離鵜沼宿、1,200m
地積201㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の閑静な住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡邉貴紀氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邉貴紀
価格49,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した住宅団地であり静態的に推移しているが、団地内居住者の高齢化に伴い、最寄駅や商業施設等への接近性が重視される傾向にある。
地域要因の将来予測丘陵地に位置する熟成した住宅団地であるが、団地内居住者の高齢化に伴い利便性の高い平坦地や維持管理の容易なマンション等への移住が増加し、中古住宅の供給過多により地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、鵜沼地区の住宅地域であるが、丘陵地の住宅団地との代替競争関係が強い。主な需要者は、市内在住者及び通勤者のほか名古屋方面への通勤者も含まれる。鵜沼地区では駅周辺の利便性の高い平坦地での需要が相対的に強く、丘陵地の住宅団地に対する需要は総じて弱い。中心価格帯は土地のみで900∼1，000万円台、中古住宅の取引は総額1，200万円以下のものが主流となっている。
一般的要因市内には航空機や自動車関連等の大企業が多く立地していることから、県内他市町村に比べ景気回復による雇用・所得環境の改善傾向が強い。

水野亨氏による調査レポート

不動産鑑定士水野亨
価格49,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅団地の需要の低下が顕著であり、空き家問題、中古住宅の流通促進等で話題となっている。
地域要因の将来予測高台の住宅団地内に位置し、団地内の高齢化が進む中、有効な対策を打てておらず、現状において特段の変動要因は見受けられないため、地価水準は今後暫くは現状のまま下落基調で推移する地域と予測した。
市場の特性同一需給圏は各務原市鵜沼地区に存する住宅団地である。主たる需要者層は居住の快適性を重視する個人であり、新築住宅を建築する目的の更地物件のみならず、中古物件をリフォームして使用する需要者も多い。住宅団地内の物件は、高齢者を中心として需要が乏しく、地縁的選好性を有する需要者が中心である。新築戸建住宅の取引は限定的であり、土地は総額900∼1，000万円程度、中古住宅で総額1，300万円程度が取引の中心である。
一般的要因工業製品出荷額県内1位の大中規模工場、GMS等にて賑わい、平野部の住宅需要が根強い。反して住宅団地、調整区域内の土地は軟調に推移する。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4099588
北緯 136度9332699

参考：該当物件周辺マップ

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岐阜県各務原市鵜沼南町６丁目７４２８番１岐阜県各務原市蘇原野口町３丁目１７番岐阜県各務原市緑苑南１丁目６９番岐阜県各務原市鵜沼西町１丁目４０５番１岐阜県各務原市鵜沼小伊木町１丁目５４番

参考：近隣駅の地価相場

鵜沼宿駅(地価相場 60,000円/㎡)羽場駅(地価相場 56,500円/㎡)鵜沼駅(地価相場 59,750円/㎡)苧ヶ瀬駅(地価相場 56,350円/㎡)犬山遊園駅(地価相場 64,900円/㎡)成田山駅(地価相場 64,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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