岐阜県各務原市鵜沼東町７丁目２１番(鵜沼駅・犬山遊園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


64,900円

2017年01月01日に行った岐阜県各務原市鵜沼東町７丁目２１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,900円/㎡としました。

岐阜県各務原市鵜沼東町７丁目２１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県各務原市鵜沼東町７丁目２１番
住居表示 
価格64,900円/㎡
交通施設、距離鵜沼、600m
地積326㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパートが混在する利便性の良い住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山村寛氏による調査レポート

不動産鑑定士山村寛
価格64,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大型住宅団地に隣接する土地区画整理後の住宅地域である。JR鵜沼駅近くの302区画の戸建住宅地と競合している。
地域要因の将来予測JR鵜沼駅に近い区画整理後の住宅地域。利便性が高く、根強い需要はあるが、画地規模が大きく総額の観点から動きは鈍い。また、名鉄犬山線沿線の住宅需要は愛知県側で留まっており、地価は若干の下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、主として、鵜沼地区東部の住宅地域や北部丘陵地に開発された大型住宅団地。需要者の中心は、市内東部の在住者の他、名古屋地区へ通勤する勤労者である。土地区画整理後の未利用地等の供給量も多い状況である。一方で、利便性、住環境が優れる近隣地域周辺は潜在的需要は高い。但し、画地規模が大きく総額の観点から取引は活発とはいえない。中心の取引き価格帯は250㎡前後で1，500万円から2，000万円程度である。
一般的要因人口は、平成20年頃から微減傾向が続くが本年は若干持ち直している。社会移動は転出超過が続くが、30代の住宅事情は転入超過となっている。

水野亨氏による調査レポート

不動産鑑定士水野亨
価格65,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高台の住宅団地の麓に位置し、住宅団地の需要の低下の影響を少なからず受けている。
地域要因の将来予測高台の住宅団地の麓に位置し、駅徒歩圏という好立地から、一定の需要が存する地域である。現状において特段の変動要因は見受けられないため、地価水準は今後暫くは若干の下落基調にて推移する地域と予測した。
市場の特性同一需給圏は各務原市鵜沼地区に存する住宅団地の麓周辺の住宅地である。主たる需要者層は居住の快適性及び利便性を重視する個人であり、市内在住者の他、近隣市町に居住する個人の需要も存する。新築住宅を建築する目的の更地物件のみならず、中古物件をリフォームすることを前提とした需要者等も多い。また、需要者は景気動向や賃金の動向に伴い総額感を重視し、新築戸建住宅で3，000∼3，500万円前後の需要が中心である。
一般的要因工業製品出荷額県内1位の大中規模工場、GMS等にて賑わい、平野部の住宅需要が根強い。反して住宅団地、調整区域内の土地は軟調に推移する。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4023435
北緯 136度9476355

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鵜沼駅(地価相場 59,750円/㎡)犬山遊園駅(地価相場 64,900円/㎡)鵜沼宿駅(地価相場 60,000円/㎡)動物園駅(地価相場 62,050円/㎡)成田山駅(地価相場 64,500円/㎡)羽場駅(地価相場 56,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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