岐阜県各務原市各務東町６丁目４５番４(苧ヶ瀬駅・羽場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,100円

2017年01月01日に行った岐阜県各務原市各務東町６丁目４５番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,100円/㎡としました。

岐阜県各務原市各務東町６丁目４５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県各務原市各務東町６丁目４５番４
住居表示 
価格28,100円/㎡
交通施設、距離苧ヶ瀬、2,400m
地積359㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡邉貴紀氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邉貴紀
価格28,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内に位置しており、周辺には農地も多く、目立った地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測周辺を農地に囲まれた市街化調整区域内の既成住宅地域であることから宅地需要は限定的であり、今後も地域要因の大きな変化はなく、地価は下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、市内の市街化調整区域内の住宅地域である。主たる需要者は、当該地域出身あるいは地縁性を有する一次取得者の個人である。調整区域内は旧来からの農家集落が多く、画地規模が大きく取引総額が嵩むため土地需要は弱い。また、需要者が限定的で市場性は低下傾向にあり、発生する取引が少なく地域の中心価格帯を見いだせない状況である。
一般的要因市内には航空機や自動車関連等の大企業が多く立地していることから、県内他市町村に比べ景気回復による雇用・所得環境の改善傾向が強い。

北川彰氏による調査レポート

不動産鑑定士北川彰
価格28,100円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 静態的な地域形成を見せる市街化調整区域であり、考慮される変動要因は特に認められない。
地域要因の将来予測 市街化調整区域内の既成集落として安定的な地域推移を経ており、目立った地域変化はなく、現状維持で熟成を深める地域と予測する。その地域性より人口増加は見込めず、地価はやや弱含みの状態での推移となろう。
市場の特性 同一需給圏の範囲は直接的には各務原市の東部「調・区」内の住宅地域を主体とするが、広域には各務原市「調・区」内の全住宅地域が代替・競争等相互関係の成立圏域と捉える。需要層の属性は同一需給圏域内に居住する農家の次男等を中心に30才代の一次取得者層が過半を占めるものと把握されるが、土地需要は低調で需給関係は相対的に弱い。需要の中心となる価格帯であるが、戸建分譲等も見られずその地域性故に把握が困難であった。
一般的要因 各務原市の家計所得や投資の増加傾向は、大都市圏と同様の動きを察知する（川重等関連が好調）。全般的には景気回復の動きが見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4208432
北緯 136度9153573

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岐阜県各務原市各務字宮前１６２３番２岐阜県各務原市大野町２丁目１１８番１外

参考：近隣駅の地価相場

苧ヶ瀬駅(地価相場 56,350円/㎡)羽場駅(地価相場 56,500円/㎡)各務ケ原駅(地価相場 54,500円/㎡)鵜沼宿駅(地価相場 60,000円/㎡)二十軒駅(地価相場 55,700円/㎡)鵜沼駅(地価相場 59,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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