岐阜県各務原市鵜沼三ツ池町３丁目３９６番２(二十軒駅・各務ケ原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


55,700円

2017年01月01日に行った岐阜県各務原市鵜沼三ツ池町３丁目３９６番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,700円/㎡としました。

岐阜県各務原市鵜沼三ツ池町３丁目３９６番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県各務原市鵜沼三ツ池町３丁目３９６番２
住居表示 
価格55,700円/㎡
交通施設、距離二十軒、500m
地積210㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅のほか農地も見られる住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

久保輝氏による調査レポート

不動産鑑定士久保輝
価格55,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に目立った地域的変化は見られないが、小規模開発等により、農地が徐々に宅地化しつつある。
地域要因の将来予測生活関連諸施設への接近性もまずまず良好な、農地も残存する熟成途上の住宅地域である。居住人口も微増傾向で、今後も徐々に小規模開発宅地分譲等は増加していくと予測される。
市場の特性同一需給圏は、各務原市東部の鵜沼地区のほか蘇原・那加地区の住宅地域を中心に、広くは名鉄犬山線、各務原線沿線、JR高山本線沿線等の住宅地域を含む。主な需要者は、各務原市内の在住の勤労一次取得者層であり、住宅用地の需要総額は土地60坪程度で1，100万円前後、土地付新築建物の総額では2千万円台後半∼3千万円程度である。生活関連諸施設への利便性もまずまず良好な条件を具備した住宅地域であり、概ね安定的に推移している。
一般的要因各務原市の人口は概ね横ばい（単年度で対前年比微増）で推移しており、土地取引件数も平成24年頃をボトムに回復傾向の中にある。

伊藤正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正雄
価格55,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一部に農地も介在する熟成途上の住宅地として用途的に安定しており、地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測ミニ開発地を主に共同住宅も介在し農地も見られる新興住宅地域であり、今後も同用途的特性を維持しつつ推移すると予測する。熟成途上の住宅地であり地価は概ね横這い傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は鵜沼地区を主とする各務原市東部の住宅地域全般。需要者の中心は市内、あるいは岐阜市、名古屋市方面の事業所に勤務する勤労者である。小規模開発地が集積して市街地が形成されつつある熟成途上の新興住宅地域である。需要の中心は、土地900万円∼1，500万円、新築住宅2，700万円∼3，400万円程度である。中古住宅は取引価格のバラツキが大きいが概ね1，000万円∼1，500万円前後である。
一般的要因岐阜市、名古屋市のベッドタウンであるが人口は微減に移行、一方、航空機関連産業を主とする県下有数の工業都市でもあり工業地需要は根強い。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度40154
北緯 136度8935237

参考：該当物件周辺マップ

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岐阜県各務原市鵜沼羽場町４丁目４２７４番２岐阜県各務原市鵜沼各務原町３丁目１４２番岐阜県各務原市鵜沼朝日町３丁目１９３番岐阜県各務原市鵜沼各務原町９丁目１２１番

参考：近隣駅の地価相場

二十軒駅(地価相場 55,700円/㎡)各務ケ原駅(地価相場 54,500円/㎡)三柿野駅(地価相場 56,500円/㎡)苧ヶ瀬駅(地価相場 56,350円/㎡)蘇原駅(地価相場 56,500円/㎡)羽場駅(地価相場 56,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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