地域要因

当該地域は利便性及び行政的条件が良好であることから、細分化傾向が強く、需要は引き続き堅調に推移するものと思料する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

類似地域内において多数の信頼性ある取引事例を収集でき、要因比較も妥当で、実証的且つ客観的な説得力ある比準価格が求められた。一方、アパート等を建築して賃貸事業を行う目的で土地を購入する事例はほとんど見られず、地主が遊休土地の利活用や相続対策等でアパート等を建築する程度で、収益価格の説得力はやや劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からは徒歩限界圏の相当古い分譲団地にあり、地価は微減傾向。

地域要因の将来予測

中規模低層住宅を標準とする相当古い分譲団地。特別な変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、横這い傾向である、今後も同傾向を示すものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は徒歩限界圏の南向傾斜の古い分譲団地、アパート等も見られ自用目的の取引ばかりではない。比準価格は類似性ある周辺類似地域等の取引を中心にして、求めたもので実証的である。収益性は認められるものの、土地に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。従って、本評価では比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地である本標準地の規範性に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な変動要因はない。最寄駅から徒歩5分程度に形成された住宅地域で、熟成度は高く、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

幹線道路背後に形成された、熟成した住宅地域であり、今後も概ね現況を保持するものと予測する。市場実態を受け、地価は当面強含みで推移すると見られる。

価格決定の理由

対象標準地は生活利便性の高い地域にあるため、周辺にはアパート等の収益物件も多く見られ、賃貸市場も成熟している。しかし、未だ地価に見合う賃料水準は形成されていないことから、収益価格は比準価格に比して低めに求められたと考えられる。したがって、多数事例を検討して得た比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

上大岡駅徒歩圏内にあるが、坂道となっており、快適性が劣るため、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、特別な変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

当該地域にはアパート等も存するが、中心となる需要者は自己使用の住宅を取得しようとする個人であり、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成が行われている。したがって、周辺類似地域の取引事例から比準した比準価格の規範性が高く、収益性に着目した収益価格は低位に求められた。以上から、本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 駅徒歩圏外の近住宅地であるが、規模が手ごろなため、地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

低層戸建住宅を主体とする住宅街であり、大きな要因変化は見受けられず、当面は現況のまま推移するものと思慮する。当分は地価も概ね横ばい程度と予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は最寄駅から1．8kmで一般的には徒歩圏外の既成住宅地域で、一般住宅を主体とする住宅地地域である。自用物件が中心の地域であり、収益性は比較的低位に留まるといえる。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、更に代表標準地の価格との均衡にも留意し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な変動要因はない。生活関連施設等の利便性は概ね良好であるが、最寄駅からやや距離があることから、需要はやや限定される。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に併用住宅等も見られる熟成した住宅地域で、今後も概ね現況を保持するものと予測する。市場実態を受け、地価は当面安定的乃至やや軟調に推移すると見られる。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は一般住宅が多い住宅地域である。アパート等の収益用不動産も散見されるが、賃貸収益性に着目した投資目的の土地取引は限られている。自宅所有目的が取引の中心で、居住の快適性等を重視した地価形成が行われており、収益性が地価に与える影響は小さい。このため、多数の取引事例を検討して得た比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。交通利便性等にやや劣り、買替、相続等に伴う供給も比較的多く見られることから、割安感が求められる。

地域要因の将来予測

郊外の丘陵地に開発された分譲住宅地域で、既に成熟しており、今後も概ね現況を保持するものと予測する。市場実態を反映して、地価は当面やや弱含みに推移するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域にはアパート等も散見されるが、これらは資産保有を目的としたものが殆どであり、バス便利用圏にあって賃貸住宅に対する需要も限定的である。取引は自宅所有を目的としたものが中心で、居住の快適性等を重視した地価形成が行われているため、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からは急坂を上る徒歩圏の相当古い分譲団地にあり、地価は微増傾向であるが、今後はこの傾向は縮小すると思われる。

地域要因の将来予測

中規模低層住宅を標準とする相当古い分譲団地。特別な変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、微増傾向であるが、今後は縮小していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は北向緩傾斜の徒歩圏の相当古い分譲団地であるが、アパート等も見られ多く、自用目的の取引ばかりではない。比準価格は周辺類似地域にある取引を中心にして、求めたものであり実証的である。収益性は認められるものの、土地に対する賃料の遅効性故に、収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。従って、本評価では比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、更に代表標準地と均衡する範囲で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

保土ケ谷駅から徒歩圏内にあり、宅地需要は根強いが、他地域との競合もあり、地価は横ばい基調で推移している。

地域要因の将来予測

保土ヶ谷駅徒歩圏の住宅地域で特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

地域内外にアパート、共同住宅等も見られるが、採算面等からみて、収益目的はあまり期待できず、地域内での土地取引の中心は自用目的と判断される。また、地積等の関係でも良好な賃貸収益を期待し難いと考える。よって、規範性の高い現実の取引事例を基に試算し、取引市場の動向をより的確に反映していると認められる比準価格を中心とし、収益価格が低く試算されたことを考量して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。バス便利用の地域であり利便性にはやや欠け、地価は横這いから下落へ転じたと判断される。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として成熟しており、影響を及ぼす特段の要因も見当たらず、当面は現環境を維持するものと思料する。バス便利用の住宅地域で利便性にはやや欠け、地価は横這いから下落へ転じるものと予測した。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件も散見されるものの、中規模一般住宅を中心とする住宅地域である。地域内の土地取引は居住の快適性・生活の利便性を重視した自用の取引が中心であり、収益目的での土地需要は少ない。本件評価では市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、単価と総額との関連も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。