神奈川県横浜市南区別所２丁目１４３番３(上大岡駅・弘明寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


221,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市南区別所２丁目１４３番３(神奈川県横浜市南区別所２−５−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を221,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市南区別所２丁目１４３番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市南区別所２丁目１４３番３
住居表示別所２−５−２
価格221,000円/㎡
交通施設、距離上大岡、1,200m
地積110㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかアパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松原哲朗氏による調査レポート

不動産鑑定士松原哲朗
価格221,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因上大岡駅から徒歩圏で、大型小売店舗も近く利便性が高いので、地価は引き続き上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、特別な変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は横浜市南区及び港南区、磯子区、中区、西区に至る圏域を中心とした、横浜市営地下鉄ブルーライン線及び京浜急行線沿線の住宅地域である。中心となる需要者層は、市内在勤の第1次取得者層であり、隣接市からの転入も認められる。当該地域は最寄駅から徒歩圏内に位置し、地価は概ね安定的に推移している。取引市場は新築戸建は土地建物総額で3千万台半ば∼4千万円台半ば前後が中心となっている。
一般的要因不動産市況は大都市圏を中心に堅調であり、住宅投資等も金融緩和の影響等から好調だが、当該エリアの価格の上昇余地は縮小傾向である。

北見文彦氏による調査レポート

不動産鑑定士北見文彦
価格221,000円/㎡
個別的要因個別的要因について特出すべき変動要因はない。
地域要因各種政策効果を背景に、当該地域は利便性が比較的良好であることから、地価も上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後格別の変動はないものと思料する。当該地域は最寄り駅から平坦な地域で需要は強含み、価格は上昇傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏の範囲は京浜急行本線及び市営地下鉄ブルーラインを最寄り駅とする住宅地域である。需要者は横浜市内及び東京方面へ勤務する給与所得者層が中心であり、転入者も比較的多い。近隣地域は上大岡駅からやや距離はあるものの平坦であることから需要は堅調で、価格も上昇傾向で推移している。市場の中心的価格について、土地は2000万円程度、新築戸建では4000万円程度のものが多い。
一般的要因歴史的な低金利や優遇税制等を背景に、利便性良好な土地の需要は概ね底堅であるが、利便性の劣る土地の住宅需給については改善の動きは弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4168472
北緯 139度5934942

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市南区南太田町４丁目３４８番２神奈川県横浜市南区永田町字山王下４３１番２０神奈川県横浜市南区井土ケ谷下町１０番２神奈川県横浜市南区六ツ川２丁目７０番２４神奈川県横浜市南区大岡３丁目１７４５番３７神奈川県横浜市南区大岡２丁目７０７番５神奈川県横浜市南区六ツ川２丁目３番１５３神奈川県横浜市南区大岡２丁目９６０番１６外神奈川県横浜市南区中里１丁目１０７番１神奈川県横浜市南区中里３丁目４１５番２１神奈川県横浜市南区別所中里台６９３番３７神奈川県横浜市港南区上大岡町字八郎ケ谷２０８番１の一部神奈川県横浜市港南区笹下７丁目２５１８番２０神奈川県横浜市港南区上大岡東１丁目９８２番６外

参考：近隣駅の地価相場

上大岡駅(地価相場 197,000円/㎡)弘明寺駅(地価相場 201,000円/㎡)弘明寺駅(地価相場 226,500円/㎡)港南中央駅(地価相場 194,000円/㎡)上永谷駅(地価相場 196,000円/㎡)井土ヶ谷駅(地価相場 206,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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