神奈川県横浜市磯子区岡村５丁目１０７１番６７(弘明寺駅・上大岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


177,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市磯子区岡村５丁目１０７１番６７(神奈川県横浜市磯子区岡村５−９−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を177,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市磯子区岡村５丁目１０７１番６７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市磯子区岡村５丁目１０７１番６７
住居表示岡村５−９−６
価格177,000円/㎡
交通施設、距離地下鉄弘明寺、1,300m
地積142㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い高台の分譲住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大野克夫氏による調査レポート

不動産鑑定士大野克夫
価格177,000円/㎡
個別的要因南方下り傾斜の地勢にある南東方位の中間画地。個別的要因は特に変動はない。
地域要因最寄駅からは徒歩限界圏の相当古い分譲団地にあり、地価は微減傾向。
地域要因の将来予測中規模低層住宅を標準とする相当古い分譲団地。特別な変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、横這い傾向である、今後も同傾向を示すものと思われる。
市場の特性同一需給圏はJR根岸線、京急本線、市営地下鉄ブル−ライン沿線、駅へ徒歩限界圏の磯子区を中心とする横浜市南東部の住宅地域。需要層の中心は概ね横浜市内の居住者でサラリ−マン層等幅広く、市外から転入も見られ、近年は小規模開発による建売やマンションが供給の中心で、マンション・戸建共に中古住宅の需給も見られ、近隣地域は徒歩限界圏の古い分譲団地、土地は45坪程度、総額2千6百万円前後、新築は小規模で4千1百万円前後が中心価格帯。
一般的要因不動産市場は微上昇傾向が継続するも、その傾向は弱まっている。日本経済は緩やかな回復基調が続いている。磯子区の人口は微増傾向。

小泉正義氏による調査レポート

不動産鑑定士小泉正義
価格177,000円/㎡
個別的要因南東接面、規模や形状は標準的。その他個別的要因に特段の変動はみられない。
地域要因駅からやや距離がある、高台住宅地域のため、需要者の駅距離・平坦地選好性から需要に弱さがみられる。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、特段の変動要因はなく、今後も現在の住環境を維持すると予測される。
市場の特性同一需給圏は磯子区内、JR根岸線または地下鉄ブルーラインを最寄りとする高台住宅地域の圏域。主たる需要者は市内居住の一次、二次取得者である。岡村周辺地域は近年人口減少傾向にあるが28年度はやや微増。需要者の平坦地選好性などから、高台地域の物件はやや需要が弱い。取引中心は土地が2000万円程度、新築戸建が3500∼4000万円程度とみられる。
一般的要因区内では全体の人口は微増だが、最寄り駅徒歩圏平坦地の需要は堅調なものの、丘陵地の需要はやや弱く、地価が弱含みの地域も見受けられる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4154171
北緯 139度6073314

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

弘明寺駅(地価相場 226,500円/㎡)上大岡駅(地価相場 197,000円/㎡)弘明寺駅(地価相場 201,000円/㎡)蒔田駅(地価相場 201,000円/㎡)磯子駅(地価相場 188,000円/㎡)港南中央駅(地価相場 194,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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