神奈川県横浜市磯子区岡村７丁目１４４９番１６(磯子駅・弘明寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


173,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市磯子区岡村７丁目１４４９番１６(神奈川県横浜市磯子区岡村７−１８−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を173,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市磯子区岡村７丁目１４４９番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市磯子区岡村７丁目１４４９番１６
住居表示岡村７−１８−３
価格173,000円/㎡
交通施設、距離磯子、2,000m
地積210㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い分譲住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤三千代氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤三千代
価格173,000円/㎡
個別的要因東道路に面しているため日照等の環境面でやや優る。他の条件はほぼ標準的な画地であり、特段の変動要因はない。
地域要因地域要因に特段の変化はない。バス便利用の地域であり利便性にはやや欠け、地価は横這いから下落へ転じたと判断される。
地域要因の将来予測低層住宅地域として成熟しており、影響を及ぼす特段の要因も見当たらず、当面は現環境を維持するものと思料する。バス便利用の住宅地域で利便性にはやや欠け、地価は横這いから下落へ転じるものと予測した。
市場の特性同一需給圏はJR根岸線、京急本線、地下鉄ブルーライン沿線で、磯子区および隣接区内にあるバス便利用の圏域である。需要の中心は東京・横浜方面への通勤者層であり、圏外からの転入も見られる。既成住宅地であることから大規模な宅地開発はなく、供給は中古住宅の取引や既存宅地の分割による建売住宅である。取引の中心となる価格帯は土地が150㎡程度で2．5千万円前後。新築戸建は小規模建売となり3千万円台後半が多い。
一般的要因当区は老齢化の進行が顕著である。経済の先行き不透明感等の影響もあり、利便性の高い一部の地域を除けば地価上昇幅は縮小、下落地点は増加した。

北村雅夫氏による調査レポート

不動産鑑定士北村雅夫
価格173,000円/㎡
個別的要因東側道路に接面する画地で、個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした住宅地域で居住環境は良好であるが、バス便地域であり最寄駅への接近性に劣ることから、需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測既存の住宅地で、比較的安定した住宅地であり、当面現状を維持するものと予測する。地価水準はやや下落傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR根岸線、ブルーライン及び京浜急行線沿線で、磯子区とその周辺区の住宅地域。需要者は同一需給圏内の買い替え層ないし一次取得者層が主である。最寄駅までの接近性に劣るため、需要はやや弱い。画地細分化による新規戸建住宅の取引が目立ち、当地域でも130㎡ほどの小規模な画地が増加しつつある。土地は2，500万円程度、戸建住宅では4，000万円前後が需要の中心であり、大規模画地の場合は3，500万円程度である。
一般的要因磯子区においては、マンション開発地域等を除き人口の微減傾向及び生産年齢人口割合の減少が見られ、宅地需要は一部弱い動きが見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4115234
北緯 139度6149471

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市磯子区丸山２丁目７番２２７ほか２筆神奈川県横浜市磯子区岡村４丁目７６３番１４神奈川県横浜市磯子区田中町字松ノ内５２１番５神奈川県横浜市磯子区洋光台２丁目１８番７神奈川県横浜市磯子区洋光台６丁目１７番１８神奈川県横浜市磯子区岡村２丁目５４０番７０神奈川県横浜市磯子区洋光台６丁目３３番１１神奈川県横浜市磯子区岡村４丁目７６３番１４神奈川県横浜市磯子区広地町２０９番３神奈川県横浜市磯子区磯子２丁目１６８６番８３神奈川県横浜市磯子区岡村１丁目３３１番１０神奈川県横浜市磯子区栗木２丁目２９４番２１

参考：近隣駅の地価相場

磯子駅(地価相場 188,000円/㎡)弘明寺駅(地価相場 226,500円/㎡)上大岡駅(地価相場 197,000円/㎡)蒔田駅(地価相場 201,000円/㎡)弘明寺駅(地価相場 201,000円/㎡)根岸駅(地価相場 261,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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