神奈川県横浜市磯子区岡村２丁目５４０番７０(弘明寺駅・蒔田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


174,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市磯子区岡村２丁目５４０番７０(神奈川県横浜市磯子区岡村２−１１−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を174,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市磯子区岡村２丁目５４０番７０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市磯子区岡村２丁目５４０番７０
住居表示岡村２−１１−１１
価格174,000円/㎡
交通施設、距離地下鉄弘明寺、1,800m
地積100㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い傾斜地の既成住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

島修治氏による調査レポート

不動産鑑定士島修治
価格174,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はなく、東側で接道する画地で、特に大きな個別性はない。
地域要因 駅徒歩圏外の近住宅地であるが、規模が手ごろなため、地価は概ね横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測低層戸建住宅を主体とする住宅街であり、大きな要因変化は見受けられず、当面は現況のまま推移するものと思慮する。当分は地価も概ね横ばい程度と予測する。
市場の特性 同一需供圏はJR根岸線、京浜急行線、市営地下鉄沿線で、主に磯子区を中心とする横浜市南東部の一般住宅地域である。需要者は横浜市内の居住者が多いが、隣県や県内からの転入も見受けられる。宅地開発は小規模なものが見られる程度であり、大規模な開発行為は見られていない。土地は100㎡で20百万円程度、戸建は総額で40百万円弱程度までが一般的取引の中心価格層となる。
一般的要因 磯子区内の土地需要は租税の優遇、低金利及び景気の先行きへの不透明感等を背景に、二極化の傾向が見られ始めている。

栗山亮氏による調査レポート

不動産鑑定士栗山亮
価格174,000円/㎡
個別的要因東側道路であり、居住環境の快適性は良好であることから、個別的要因に基づく競争力は認められる。当該要因の与える影響に格別の変動はない。
地域要因既成住宅地域であり、特段の地域的な変動要因はない。一般的要因の影響を受け、地価は横ばい傾向で推移するものと思われる。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が多い傾斜地の既成住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。景気改善に一部遅れが見られる中、駅距離のある地域の地価は、横ばいから下落傾向に転じることが予測される。
市場の特性同一需給圏は、横浜市の南東部に位置するJR根岸線、京急本線及び市営地下鉄ブルーライン沿線の住宅地域と判断した。需要者の中心は需給圏内の一次取得者層であるが、需給圏外からの転入も見られる。ミニ開発による宅地分割後の建売分譲のほか、中古住宅の供給が多い。景気回復に一部弱さが見られる中、駅距離のある丘陵地の住宅需要も弱含む傾向が見られる。市場の中心価格帯は、土地で2000万円前後、新築戸建では3000万円台後半と考えられる。
一般的要因当区の人口は、マンション開発等の影響により近年増加傾向にある。景気改善に一部遅れが見られ、区内の不動産市況も一部に弱い動きが見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4172392
北緯 139度6134195

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市南区三春台４９番神奈川県横浜市南区別所中里台６９３番７３神奈川県横浜市磯子区岡村８丁目１２４７番２９神奈川県横浜市磯子区田中町字松ノ内５２１番５神奈川県横浜市磯子区洋光台２丁目１８番７神奈川県横浜市磯子区洋光台６丁目１７番１８神奈川県横浜市磯子区岡村２丁目５４０番７０神奈川県横浜市磯子区洋光台６丁目３３番１１神奈川県横浜市磯子区岡村４丁目７６３番１４神奈川県横浜市磯子区広地町２０９番３神奈川県横浜市磯子区滝頭２丁目３６４番１２神奈川県横浜市磯子区岡村１丁目３３１番１０神奈川県横浜市磯子区栗木２丁目２９４番２１

参考：近隣駅の地価相場

弘明寺駅(地価相場 226,500円/㎡)蒔田駅(地価相場 201,000円/㎡)上大岡駅(地価相場 197,000円/㎡)弘明寺駅(地価相場 201,000円/㎡)磯子駅(地価相場 188,000円/㎡)根岸駅(地価相場 261,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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