地域要因

高級住宅地域であり住環境等に特に変動はみられず、住環境や利便性、地域の名声に優れることから、土地需要は引き続き強い。

地域要因の将来予測

近隣地域は低層住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変化はみられないことから、今後とも現状を維持すると予測するが、画地規模が大きいため敷地の細分化が進んでいくものと見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は自由が丘地区に所在し住環境や地域性の類似する事例を重視し適切に試算された。一方で収益価格は低層共同住宅を想定したが、近隣地域は容積率が低く投資採算性に見合う賃貸用建物が建設できないほか賃料水準も投資採算性に見合う水準にないなど需要者は収益性よりも住宅地としての快適性を重視して価格決定する傾向が強いため相対的信頼性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、経済情勢を反映して当該地域の地価は、事業用地地としての需要が回復傾向で、上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現在の環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある商業地の事例を中心に収集し比準した。採用した取引事例について時点修正・要因比較等は適正になされており信頼性は高いものと判断される。収益還元法では土地残余法を適用した。比準価格を重視し、対象標準地が収益性を重視すべき商業地域に存することも考慮して収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。さらに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

繁華性を上昇させる変動要因は見当たらず、引き続き住宅化が進行している。地価は利便性、値頃感等から引き続き上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者は店舗・共同住宅等の収益性を重視する法人等も想定されるが、比準価格は取引事情を含むこともあるが本来収益性、原価性をも集約した価格であり、かつ店舗、共同住宅等多様な用途を前提とした市場の実態を反映した実証的な価格である。本件では当地域での用途の多様性（商住混在等）及び住宅併用の自己使用も比較的多いことを勘案し、比準価格を重視して収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

奥沢駅徒歩圏内の閑静な住宅地であるので需要は堅調であり、地価は上昇傾向に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後、地価は上昇傾向に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と近くの類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、収益価格は対象標準地の存する地域が最寄駅に近いので賃貸住宅も見られるものの、自用目的の取引が中心となっている地域であるため、低目に求められた。したがって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

九品仏駅徒歩圏内の住宅地域であるので需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅、集合住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後、地価は上昇傾向になっていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と近くの類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、収益価格は対象標準地の存する地域が最寄駅に近いので賃貸アパートも見られるものの、自用目的の取引が中心となっている地域であるため低目に求められた。したがって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は利便性に優る希少性高いマンション地域であり、競争力は高い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

マンション用地の需給関係は、市場におけるマンション販売状況や地域の特性等を反映する。分譲用地の需要者は投資採算性から意思決定を行うマンション業者、投資法人等である。比準価格は市場性を反映した価格であり、開発法による価格は需要者の視点を具現化した価格である。したがって、比準価格と開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

重要な変動はない。最寄駅の九品仏駅から400m（徒歩約5分）に位置する区画整然とした住宅地域であることから地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、当面は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域として推移するものと予測する。地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

当該地域は中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、居住の快適性等を重視する地域である。市場の需要動向が堅調なことから取引事例に基づき不動産取引の実態に即応して市場性を反映した比準価格を重視し、想定建物の賃料収入に基づく収益性を反映した収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大規模邸宅が建ち並ぶ優良住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。画地規模から総額は嵩むも、希少性が高く需要は総じて堅調である。

地域要因の将来予測

大規模な低層住宅が建ち並ぶ名声のある住宅地域であり、標準的使用に影響を与える地域要因の変動は特段認められず今後も同様と思料する。

価格決定の理由

近隣地域は大規模住宅が建ち並ぶ名声のある住宅地域であり、主たる需要者は居住の快適性のほかブランド力に裏付けられた資産価値を重視する自己の居住目的の個人である。比準価格は当該需要者が重視する要因が反映された取引事例に基づく実証的な価格である。一方、基準容積率の影響から投資採算性が劣るため収益価格は低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に工場等が残るが、都心への利便性や良好な住環境から開発素地として需要が旺盛な地域である。マンション素地として強い引き合いがある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にあるマンション適地の事例を採用し、現下の不動産市場を反映した価格である。開発法による価格は共同住宅を建築・分譲することを想定した投資採算性を反映した価格である。鑑定評価額の決定にあたっては、需要者であるマンションディベロッパー等の買付事例及びマンション適地の事例から求めた比準価格と投資採算性を考慮した開発法による価格を関連付け、代表標準地からの検討を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心部への通勤圏に位置し、良好な住環境が維持された人気の高い低層住宅地域で、低層住宅地に対する需要は引き続き堅調に推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

収益性よりも居住の利便性及び快適性を重視する低層住宅地域に属しており、土地利用形態は自用のものが大部分となっている。取引事例については類似地域において規範性を有する事例を多数収集できた。一方で、賃貸事例については旧来からの地主が所有する収益物件に係る事例が大部分を占めている。したがって、本件では比準価格を重視し収益価格を考慮して、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環境良好な住宅地として熟成しており、特段の地域要因の変動等は認められない。土地需要は堅調で、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、環境条件が良好な低層住宅地域として熟成している。地域に変動をもたらす特段の要因も見当たらないため、ここしばらくは、現状の利用形態を維持するものと思われる。

価格決定の理由

対象地に対する需要は、居住環境を重視した自己利用目的が中心となる。周辺に賃貸不動産等も混在するが、容積率等から土地の経済価値に見あった賃貸収入を得難く、収益性はあまり高くない。比準価格は、同一需給圏内の類似地域で発生した多数の取引事例を収集し、規範性の高い事例から試算されており、信頼性が高い。よって、取引実態に即応した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。