東京都世田谷区東玉川１丁目６７番１０(雪が谷大塚駅・石川台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


583,000円

2017年01月01日に行った東京都世田谷区東玉川１丁目６７番１０(東京都世田谷区東玉川１−２０−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を583,000円/㎡としました。

東京都世田谷区東玉川１丁目６７番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区東玉川１丁目６７番１０
住居表示東玉川１−２０−２
価格583,000円/㎡
交通施設、距離雪が谷大塚、600m
地積162㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東5.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

角田健一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士角田健一郎
価格583,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣周辺では引き続き土地の細分化が進行しているが、取引の件数は概ね例年並み。その他、特に地域要因の変動は見当たらない。
地域要因の将来予測地域は戸建住宅を中心とした比較的区画整然とした低層住宅地域で、周辺では低層の共同住宅、土地の細分化も散見されるが当面の間は現状を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東急池上線・目黒線を中心に城南地域の東急私鉄沿線各駅を最寄駅とする比較的住環境が良好な住宅地域と把握される。需要者は比較的高額所得の買替層を中心に建売等を目的とする不動産業者等が想定される。地域は区画整然とした住宅地であるが、周辺の自由が丘、田園調布ほどのブランド性等は伴わず、需要は比較的堅調に推移しているが地価は幾分の上昇に留まっている。土地は総額6∼8千万円、新築戸建は8千万円∼1億円が取引の中心と思料。
一般的要因区の人口は微増傾向。市場は概ね堅調に推移し地価動向としては息の長い上昇局面を呈している一方、物件の厳正な峻別が価格差を顕著にしつつある。

田村竜二氏による調査レポート

不動産鑑定士田村竜二
価格582,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域である。周辺環境や行政的条件等について、特段の変動要因は見受けられない。地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は戸建住宅のほか、アパート等が見られる住宅地域である。利用形態に影響を生じさせる特段の要因は認められなかったため、当面は現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東急池上線、目黒線、大井町線沿線徒歩圏の住宅地域である。需要者は、都心へのアクセスと住環境を重視するエンドユーザーが中心となる。近隣地域は、最寄駅から徒歩10分圏内の熟成した戸建住宅地域であり、中心価格帯は、100㎡の規模で、土地総額6∼8千万円程度、新築戸建は8千万∼1億円である。
一般的要因企業業績の回復、賃金の上昇、失業率減少などにより、国内経済は緩やかな上昇を続けるが、不安定な海外要因に左右されるリスクも認められる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度596143
北緯 139度6789747

参考：該当物件周辺マップ

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東京都目黒区緑ヶ丘３丁目３０６２番９東京都大田区本蒲田３丁目５番１１ほか１筆東京都大田区南馬込４丁目１２６９番４東京都大田区鵜の木２丁目５４番９東京都大田区久が原１丁目１１６６番１東京都大田区大森中３丁目４２５番２東京都大田区大森西５丁目１４６番４の一部東京都大田区南雪谷２丁目７１８番２東京都大田区南雪谷二丁目６０１番１４東京都大田区南馬込一丁目７７０番３東京都世田谷区玉川尾山町５９番７東京都世田谷区奥沢３丁目３６４番８東京都世田谷区奥沢３丁目２５１番１東京都世田谷区深沢二丁目４４番２０外１筆

参考：近隣駅の地価相場

雪が谷大塚駅(地価相場 522,000円/㎡)石川台駅(地価相場 583,000円/㎡)奥沢駅(地価相場 841,000円/㎡)田園調布駅(地価相場 650,000円/㎡)緑が丘駅(地価相場 665,000円/㎡)多摩川駅(地価相場 583,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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