東京都世田谷区奥沢４丁目３２番３(奥沢駅・自由が丘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


632,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区奥沢４丁目３２番３(東京都世田谷区奥沢４−１６−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を632,000円/㎡としました。

東京都世田谷区奥沢４丁目３２番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区奥沢４丁目３２番３
住居表示奥沢４−１６−１２
価格632,000円/㎡
交通施設、距離奥沢、250m
地積90㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低中層の店舗兼共同住宅等が多い近隣商業地域
前面道路の状況東6.3m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

角田健一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士角田健一郎
価格632,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因繁華性を上昇させる変動要因は見当たらず、引き続き住宅化が進行している。地価は利便性、値頃感等から引き続き上昇傾向が認められる。
市場の特性同一需給圏は区南東部の東急目黒線、大井町線の各駅を最寄駅とする繁華性が普通程度の近隣商業地域と把握される。需要者は地縁的選好性を有す小法人・個人事業者及び住宅関連の不動産業者等が想定される。地域は旧来の小店舗及び最近建築された共同住宅が混在しており、立地（都心直結の目黒線の奥沢駅に近い）・環境・容積等を生かした3階程度の各種住宅（併用も）としての需要は堅調であると思料する。土地は概ね6，000万円前後が需要の中心と思料。
一般的要因商業地の価格は昨年に比べ上昇幅にやや拡大が見られるが、賃料水準は概ね横ばいで推移しており取引利回りの低下傾向が続いている。

佐々木千佳子氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木千佳子
価格632,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因重要な変動はない。最寄駅から徒歩約4分の商店街に位置し、街路条件も普通であり、地価は上昇基調である。
地域要因の将来予測近隣商業地域であるが地域要因に特段の変化はなく、当面は現状が維持されるものと予測する。地価水準は、上昇基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は世田谷区内の私鉄沿線で日用品等を供給する近隣商業地域である。需要者の属性は、世田谷区内外から流入する個人・自営業者・不動産業者等である。近年における市場の需給動向は、景気動向等を反映して堅調である。市場での需給の中心となる価格帯は、規模及び需要者の属性等により異なるが、90㎡程度で6千万円前後であり、複合不動産の総額は建物等により個別的である。
一般的要因企業業績は好調で雇用の改善も続いており、設備投資や消費への波及が見込まれる。中国経済や米利上げの影響などが懸念材料である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6018808
北緯 139度6716054

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

奥沢駅(地価相場 841,000円/㎡)自由が丘駅(地価相場 781,000円/㎡)田園調布駅(地価相場 650,000円/㎡)九品仏駅(地価相場 840,000円/㎡)緑が丘駅(地価相場 665,000円/㎡)多摩川駅(地価相場 583,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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