地域要因

新百合ヶ丘駅徒歩圏・区画整理済みで潜在需要は高い。地域要因に大きな変動は無い。地価は微増傾向を示している。

地域要因の将来予測

新百合ヶ丘駅徒歩圏の戸建住宅地域で利便施設に恵まれており、戸建住宅地域として熟成していくものと思料する。将来的には、根強い需要から地価は微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は新百合ヶ丘駅徒歩圏の中規模一般住宅が多い住宅地域で、自用目的の取引が大半である。地区計画によりアパート建築に制約があるため、戸建住宅の1棟貸しが見られる程度である。近隣地域は利用状況から取引に際しては収益性より快適性が重視されるので、信頼性の高い事例に基づき市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅500m以内で、街区も比較的整然とし、住環境・生活利便性は良いが、近年細分化の傾向にある。地価は堅調に推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地の典型的な需要者は、自己所有目的のエンドユーザーであり、当該需要者は、居住の快適性と利便性を求めて取引の意思を決定する。近隣地域は戸建住宅地であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。よって、比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準値との均衡及び単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地で大きな変化は無い。地価動向は横ばいで推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後も現環境を維持するものと予測する。環境・利便性は良好で需要は根強く、今後、地価は横ばい乃至強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地の如く、最寄駅へはやや遠いが住環境の比較的良好な住宅地は自己使用を目的として取引されるのが通常である。反面として有効利用度は低く、賃料を基本とした収益価格は非常に低位に試算された。本件では対象地近隣の特性より、収益価格は参考程度にとどめ、実際の不動産市場で生起した取引事例に基づく比準価格をほぼ採用し、代表標準地との均衡、単価と総額の関連性も留意して上記の鑑定評価額を決定した。

地域要因

共同住宅が多く見られる住宅地域であり、新百合ヶ丘駅徒歩圏で、マンション開発地としての適性があり、市場競争力を有する地域である。

地域要因の将来予測

中層の共同住宅を主とする住宅地域であり、価格に影響を及ぼす地域等の変動要因は特に見られない。地価は最寄駅の選好性やマンション素地の需要が堅調であること等により上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

実際に取引された大規模地の事例から得た比準価格は、実証的で規範性が高い価格である。また、一体利用を前提とした開発法による価格は、開発業者による投資採算性からアプローチした説得力のある価格である。市場はマンション用地の競合が激しく、想定投資採算性を上回る価格でないと取得が難しい。従って、鑑定評価額は、開発法による価格を重視し、比準価格を関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新百合ヶ丘駅徒歩圏の住宅地域。地勢に起伏がある。この1年で地域要因に特段の変動はない。地価は横這いの状態。

地域要因の将来予測

成熟した戸建住宅地域で、今後も地域要因は現状のまま維持されると思料する。地価は、駅徒歩圏であるが、起伏のある地勢のため、概ね横這いから緩やかな上昇で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、居住快適性や利便性が重視される戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域である。自用目的の取引が主体の地域で、戸建住宅の賃貸を想定して得た収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に求められた。よって比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

規模が大きく総額が張る物件に対する購入意欲は回復していない。地域要因の変動は特に見られない。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の熟成した住宅地域として当分は現況のまま推移すると予測する。地価は横這い乃至若干上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域はアパートも散見されるが、戸建住宅が中心の熟成した住宅地域であり、収益性は取引の指標とならない。そこで近隣地域の事例を含む信頼し得る事例から導き出された実証的な比準価格を標準に、規範性が劣る収益価格を斟酌し、他の標準地との均衡及び単価と総額の関連程度にも留意して、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

新百合ヶ丘駅を最寄駅とした閑静な南傾斜の住宅地域。この1年で地域要因に変動は見られない。地価は概ね横ばい傾向。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成しており、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅が多く建ち並ぶ標準的な住宅地域である。自用目的の取引が主体の地域で、戸建住宅の賃貸を想定して得た収益価格は、地価水準に見合う賃料を収受出来ないこと等から低位に求められた。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で、住環境が良好な住宅地域であるが人気は低い。地積が広く総額が嵩むため、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模戸建住宅が多い閑静な住宅地域であり、収益性より居住の快適性が重視される住宅地域に属する。貸家については、容積率の上限規制等があるため、賃貸戸建住宅を想定した収益価格は低位に試算された。一方、規範性のある取引事例から試算された比準価格の信頼性は高い。したがって、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地として熟成しており、特に大きな変動要因等はない。高低差のある高台の丘陵地であるが、居住環境良好で需要は安定。地価は横ばいで推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域周辺には一部アパート等の収益用不動産も見受けられるが、戸建住宅が中心の熟成した住宅地域であり土地価格に見合う水準の賃料形成が行われていないため、収益価格は低位に求められている。自用目的の戸建住宅が取引の中心で、需要者は居住の快適性や利便性を中心に取引意思を決定することから、実証性に富み市場の実勢を反映している比準価格を中心に収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

初期に開発された戸建分譲団地内に存し、街並みが古く利便性に劣るため、人気は頭打ちである。地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、地区計画により最低敷地面積が165㎡に、建物は3戸以上のアパート等が禁止されているため、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

地域的特性及び個別的要因の類似性の高い取引事例に乏しいものの、比準価格は市場実態を反映しており一定の信頼性を有する。戸建住宅用に開発され、地区計画によりアパート等の建築が制限されている地域のため、収益価格の試算は断念したが、戸建賃貸を想定した場合の投資採算性は非常に低いものと推定される。よって信頼性の検証された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。