地域要因

容積率が低く敷地を分割できないが、駅接近性・環境良好であることから、景気回復を背景に需要は回復傾向が見られる。

地域要因の将来予測

駅接近性が優れた低層住宅地域で今後とも現況を維持するものと予測する。景気の緩やかな回復が続いていることから、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域はアパートも見られるが、戸建住宅が多い熟成した住宅地域で、自用目的の取引が殆どである。そのため収益性は取引の指標として重視されない。そこで近隣地域の事例を含む信頼できる取引事例から導き出された実証的な比準価格を標準に、規範性が劣る収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえて、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の高台に位置する住宅地域である。総額を抑えるため、敷地の細分化傾向が進む。地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移するものと予測する。高台の住宅地であり、地価水準は、横ばい傾向となるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小のアパート等も混在する地域であるが、不動産市場においては自用を目的とする取引が中心であり、収益性より居住の快適性が重視される低層住宅地域に属する。賃貸市場の熟成度は相対的に低い地域であり、収益価格は低位に試算された。したがって、市場性に着目した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地で大きな変化は無い。地価動向は横ばい傾向で推移した。

地域要因の将来予測

低層住宅地として今後も安定して推移し、地価の動向は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

各試算価格にはやや開差がある。比準価格は対象地周辺より収集した取引事例より求めたもので重視する。収益価格は第1種低層住居専用地域の指定を受けるため、収益採算性にやや馴染まぬ面もあるが、中低層アパートが混在する近隣地域等の実情を踏まえて、比準価格を検証するうえで十分に考慮する。本件では代表標準地との均衡、単価と総額の関連性にも留意して、上記の鑑定評価額を決定した。

地域要因

「生田」駅から徒歩圏内の住宅地域である。徒歩圏内の住宅需要は底堅いものの、土砂災害警戒区域であるリスクを反映し地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏内の既成住宅地域であり、当面は現在の住環境を維持するものと思料される。徒歩圏内の住宅地では堅調な住宅需要が認められるが、当該地域はイエローゾ−ン指定もあり地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等が存するものの、収益目的の土地取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であり、居住の快適性及び総額とのバランスを考慮した価格が形成されている。従って、より実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも十分に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した戸建住宅地で大きな変化は無い。地価動向は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地として今後も安定して推移し、地価の動向は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地の如く住環境の比較的良好な住宅地は居住性、快適性が重視され自己使用を目的として取引されるのが通常である。反面として居住性を目的として建蔽率、容積率等の規制が厳しいため有効利用度は低く、賃料を基本とした収益価格は低位に試算された。対象地近隣の特性より本件では収益価格は参考程度にとどめ、実際の不動産市場で生起した取引事例に基づく比準価格をほぼ採用するとともに、単価と総額の関連性も勘案して上記の鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した住宅地で大きな変化は無いが敷地の細分化が徐々に進んでいる。地価動向は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

各試算価格にはやや開差がある。比準価格は不動産市場で実際に生起した対象地周辺の取引事例より求めたもので重視する。収益価格は対象地の規模がやや小さいため、収益採算性に馴染まぬ面もあるが、多数の小規模な中低層アパートも混在する近隣地域等の実情を踏まえて、比準価格を検証するうえで十分に考慮する。本件では代表標準地との均衡、単価と総額の関連性にも留意して、上記の鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で、住環境は比較的良好であるが、高台に位置し、特段の変化はない。地価は堅調に推移した。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏であるが高台の熟成した既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持して行くと予測する。地価はおおむね強含みの動向と予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸アパ−トも介在するが、アパート建設は地主の税金対策の側面もあり、純粋に収益性だけで賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心で居住の快適性を重視する住宅地域であるので、信頼性のある取引事例により求めた実証的な比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、さらに単価と総額との関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR南武線沿線で建売住宅需要は根強い。供給もミニ開発を中心に比較的盛んである。地価は底堅く微増傾向を示している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域には、一般住宅、アパート、マンション等が混在しているが、最寄駅から1．3㎞離れており、賃料水準が低いこともあり、収益を目的とした取引は少なく、自用目的での取引が中心である。したがって、需要の中心が小規模住宅地であることから、地域の不動産市場を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅接近性がやや劣るが、居住環境は良好な住宅地であり、値頃感から需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

低層住宅地として地域要因に変化は見られないので当分はこのまま推移すると予測する。景気の緩やかな回復により地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は戸建住宅、アパートが混在する住宅地域である。従来から学生向けアパート等の需要は底堅いが、相続対策等として建設される場合が多く、投資採算性は余り考慮されていない。取引の主たる指標は居住快適性であり、収益性は重要視されない。そこで売買実例を基にした実証的な比準価格を標準に、規範性が劣る収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、地域要因に格別の変動はない。一般的要因の影響を受け地価は若干の上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当面現状を維持しつつ推移していくものと予想される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域であり、収益目的の取引もあるが、自己使用目的が取引の中心である。同一需給圏内の類似地域で収集した比較的時点の新しい事例から信頼性の高い比準価格が求められたので、これを標準として、収益価格を関連づけ、上記の通り決定した。

地域要因

生田緑地に隣接した、高台に位置する住宅地で需要は相対的に弱い。この1年で地域要因の変動は見られない。地価は横這いと判断される。

地域要因の将来予測

住環境に影響を及ぼす地域要因等の変動要因はないため、今後もほぼ現在の住環境を維持していくものと予想する。地価は、横這いの状態が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は収益目的の土地取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であり、居住の快適性及び総額とのバランスを考慮した価格が形成されている。従って、より実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも十分に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にあるが、地勢にやや起伏が見られる。整然とした街区であるが、画地規模が大きく総額が張るため、需要はあまり強くない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

区画整然とした中規模住宅の多い住宅地域で、自己使用目的が主な市場である。周辺類似地域の取引事例を選択し、価格の規範性に留意して得た比準価格は精度が高い。一方、最有効使用の観点からテラスハウス賃貸を想定して得た収益価格は、地価に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。従って、精度の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

向ヶ丘遊園駅徒歩圏にあり、小規模な建物が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動はない。地価は堅調に推移した。

地域要因の将来予測

熟成した既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持して行くと予測する。地価はおおむね強含みの動向と予測する。

価格決定の理由

小規模画地が多く、周辺には賃貸アパ−トも介在するが、最寄り駅からやや距離があり、純粋に収益性だけで賃料水準は形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心で居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、信頼性のある取引事例により求めた実証的な比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス便の住宅地域である。需要は地元中心で、利便性・総額重視による需要の選別化で、地価は下落傾向となっている。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかにアパ−ト等も見られるバス利用圏の住宅地域で、特に大きな変動要因もないが、市場の需給関係から地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域には、アパート等の収益用不動産も見られるが、バス便地域で地価に見合う賃料収受は困難であり、取引の中心は自己利用目的である。収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視されて価格が形成される住宅地域である。よって、市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連に留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成熟した路線商業地域であり、特段の変化は見られない。マンション用地に対する需要の強さを背景に、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

路線商業地域であり、純粋に収益性のみを反映した賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。自社で利用する法人が需要の中心となっており、自己使用目的の取引事例から求められた比準価格は実証的である。マンション用地としての需要を含めた市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも十分留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

空地が残る地域であるが、JR南武線沿線地域の需要者は利便性重視の傾向が強く、当該地域への需要は増加傾向にあると考えられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は一般住宅のほかアパートも多く見られるが、収益性に着目するというより地主が相続対策として経営している場合が多い。取引に際しては収益性より快適性が重視されるため、信頼し得る取引事例から導き出された実証的な比準価格を標準に収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえて、表記の通り本件鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅に近いが、道路の狭隘な起伏の多い住宅地域であり、特に大きな変動要因もないことから、地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域には、アパート等の収益用不動産も見られ、賃貸投資用不動産としての土地需要も期待されるが、自用目的の取引が中心であり、収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視され価格が形成されている。よって本件は、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、単価と総額との関連に留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

顧客は読売ランド前駅利用者にほぼ限定され変動要因は見られないが、景気回復を背景に、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 本件は商業地で収益性が重視される。しかし収益価格は、賃料については近隣の賃貸事例に基づき的確に査定されたが、必要経費等は想定要素が含まれることからやや信頼性に欠ける。そこで売買実例に基づく実証的な比準価格を標準に、やや規範性が劣る収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域に特に大きな用途変更や新築建物の増加等もみられず、地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ地域、特に大きな地域要因の変動はない。今後も標準的住宅地として推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の沿線駅から類似性が高く、取引時点の新しい事例を採用した。地域要因比較は街路・交通条件等は定量的に処理した。近隣地域は戸建住宅主体の住居地域のため収益物件「売りアパ−ト」は少なく、売買例もほとんどない。以上の事情を斟酌し、比準価格を重視し，土地残余法による収益価格は参考に留め、代表標準地価格との均衡チェックにも注意し上記価格に決定した。