神奈川県川崎市多摩区東三田２丁目４８５０番１６６(生田駅・向ヶ丘遊園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


180,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市多摩区東三田２丁目４８５０番１６６(神奈川県川崎市多摩区東三田２−１１−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を180,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市多摩区東三田２丁目４８５０番１６６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市多摩区東三田２丁目４８５０番１６６
住居表示東三田２−１１−１０
価格180,000円/㎡
交通施設、距離向ヶ丘遊園、1,600m
地積96㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパート等も見られる住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤原新一氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原新一
価格180,000円/㎡
個別的要因北側道路に接面する街路及び環境条件等に係る個別的要因に変動はない。
地域要因生田緑地に隣接した、高台に位置する住宅地で需要は相対的に弱い。この1年で地域要因の変動は見られない。地価は横這いと判断される。
地域要因の将来予測住環境に影響を及ぼす地域要因等の変動要因はないため、今後もほぼ現在の住環境を維持していくものと予想する。地価は、横這いの状態が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、多摩区のほか隣接の麻生区のうち、JR南武線、小田急小田原線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、戸建住宅のエンドユーザーで、市内及び都内勤務等の30∼40歳代の一次取得者層である。起伏に富んだ地勢から、需要でやや劣る面もある。市場の中心価格帯は、新築戸建住宅の総額で、3，000万円台がボリュームゾーンと把握される。
一般的要因価格時点直近の月例経済報告で、国内景気の基調判断が上方修正された。多摩区の人口増加率は概ね横ばいとなっている。

石川和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士石川和彦
価格180,000円/㎡
個別的要因規模が96㎡で総額が張らないため相応の市場性を有している。
地域要因細分化されて熟成した住宅地で大きな変化は無い。最寄駅へはバス便利用であり地価動向は横ばいを継続した。
地域要因の将来予測戸建住宅地として今後も安定して推移し、地価の動向は横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、川崎市多摩区、麻生区内の小田急線各駅を利用する圏域で、需要者は都内、川崎市中心部等へ通勤する30代以上のサラリーマン層が主体である。最寄駅よりバス便利用のエリアであるため、容積率200％の指定を受けても、供給は従来からの未利用地あるいは既存の一宅地を可能な限り細分化して、総額を抑えた戸建住宅が主体である。土地のみの分譲は少なく、土地で2000万円台、新築戸建で4000万円位が市場の主な価格帯となっている。
一般的要因景気の現況は堅調ともみえるが、特に海外の政治、経済情勢の不安定な変動による影響が先行きの見通しを不透明なものにしている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度60923280000001
北緯 139度5537314

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

生田駅(地価相場 199,000円/㎡)向ヶ丘遊園駅(地価相場 262,500円/㎡)登戸駅(地価相場 282,500円/㎡)読売ランド前駅(地価相場 206,000円/㎡)中野島駅(地価相場 235,000円/㎡)宿河原駅(地価相場 275,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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