地域要因

新たな開発計画等の特筆すべき要因は認められないが、建物の建替え等の動きは認められる。地価はやや上昇していると判断される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は、自用目的の住宅地としての需要が中心であり、賃貸目的の居住用不動産としての需要は従たる目的と考えられるので、収益性よりも、居住の利便性・快適性が重視されると考えられる。そこで多数の取引事例の中から適切と認められる事例を選択して求められた当地域の取引の実態を忠実に反映した比準価格を採用し、これに収益価格を参考にして、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。世田谷区の人口は増加傾向にあり、当地区の不動産需要に影響を与えていると思料する。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はないことから、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

取引の中心は戸建住宅地として自己利用目的であり、居住環境が重視される。収益物件である賃貸用共同住宅も混在しているが、土地価格に見合う収益性が確保できず収益価格は低い。したがって、信頼性のある取引事例により求められ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、さらに世田谷区における近時の住宅地の需給動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商圏が狭く、実際の土地取引は少ないが、駅前商業地であるので潜在的な需要は見込まれる。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模店舗、店舗兼共同住宅が多い駅前商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の商的環境を維持するものと予測する。今後地価は上昇傾向になっていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、店舗、賃貸マンション等の収益物件も見られる駅前商業地域であり、収益性を反映した収益価格も規範性がある。したがって、比準価格及び収益価格を関連づけて、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

日用品店舗が中心で商圏は狭く、実際の土地取引も少ないが、駅前商業地であるので、潜在的な需要は見込まれる。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の商的環境を維持するものと予測する。今後、地価は上昇傾向になっていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、店舗、賃貸マンション等の収益物件も見られる駅前商業地域であり、収益性を反映した収益価格も規範性がある。したがって、比準価格及び収益価格を関連づけて、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地として熟成しており、特段の変動要因等はない。住環境は良好で底堅い需要があることから、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅のほか共同住宅も見られる駅徒歩圏の環境良好な住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因等もないことから、ここしばらくは、現状の利用形態を維持するものと思われる。

価格決定の理由

土地取引は、居住環境を重視した自己利用目的が中心となる。周辺にアパート等も見られるが、行政的条件等から土地の経済価値に見合った賃料収入を得難い面があり、収益性はあまり高くない。比準価格は、同一需給圏内の類似地域で発生した規範性の高い事例から試算されており、信頼性が高い。よって、取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較衡量し、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の住宅地域であり、良好な居住環境を維持している。地域要因の変動は特に見られない。

地域要因の将来予測

戸建住宅が多くみられる閑静な住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向からやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

住環境が良好な低層住宅地であり、取引の中心は自用目的の戸建住宅が中心である。賃貸需要は存するものの土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。したがって、収益性よりも居住の快適性が重視されることを考慮し、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

京王井の頭線沿線で、住環境が中庸な住宅地域として、地域要因に大きな変動は見られない。地価水準は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅にアパート等が見られる住宅地域として、当面現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域等における取引の実態を反映しており、査定価格を十分に比較検討して決定した。収益価格は低層住宅地においては、土地の経済価値に見合った賃料収入が必ずしも得られないことから低位に求められた。需要者は自用目的の取引が中心であり、比準価格が説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格から検討した価格との均衡も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模な画地の取引が多い一方、中規模画地の取引も散見されるようになった。その他、特に地価の変動要因は見当たらない。

地域要因の将来予測

地域は中小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ低層住宅地域で、当面の間は現状を維持していくものと予測する。また、中規模以上の画地については土地の細分化が進行していくことが予想される。

価格決定の理由

標準地周辺は共同住宅も比較的見受けられる地域であるものの、共同住宅の供給過剰傾向も相俟って土地価格に見合うだけの賃料水準に達していない等のため収益価格は低位に求められる傾向にある。需要者は自用の住宅取得目的の個人を中心に分譲を目的とする業者であることを勘案して、その市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅前利便性に優る地元居住者中心の近隣商業地で商圏は比較的限られているが需要は堅調で地価上昇傾向継続。その他特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅前利便性に優る店舗、共同住宅等が混在する近隣商業地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅からの利便性に優る小売店舗、マンション等が混在する駅前商業地としての近隣地域の特性及び収益目的の取引が中心であり都心部利便性等から近隣地域周辺では店舗兼共同住宅地としての需要が比較的高い状況等を総合的に考慮勘案して、取引の実証性を示す比準価格を標準とし、収益性着目の取引市場の動向を反映する収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

重要な変動はない。6m区道に接面しており、交通接近条件が松原駅から徒歩約5分であることから地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、当面は、中規模一般住宅が多く共同住宅もある住宅地域として推移するものと予測する。地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

当該地域は中規模一般住宅が多く低層の共同住宅も見られる住宅地域である。比準価格は、標準地と同様に赤堤に存する取引事例を採用して得た市場性を反映した価格である。賃料収入による収益性を重視した収益価格は低位となる傾向があるが、当該標準地も同様であり、居住性等を重視する住宅地域であることから比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。