地域要因

地域要因の変化は特に認められない。駅近の成熟した住宅地域であり，利便性にも優れている。一般的要因の影響で，地価は上昇しつつある。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏内で，一般住宅，アパート等の見られる住宅地域を形成しており，最寄駅の地下化に伴う整備事業の進捗により地域発展の波及が認められるものの，当面の間，現状のまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

2試算価格において，適用された資料の相対的信頼性は同等と認められる。一方，近隣地域は，最寄駅から約330mの利便性に優れた住宅地域で，自用目的の不動産取引が中心である。収益物件も散見されるが，土地に対する投資採算性は低く，居住快適性や利便性が土地価格形成の主要な指標となっている。よって，実証的かつ市場参加者の特性を反映した比準価格を標準に，収益価格を斟酌し，代表標準地との検討を踏まえ，上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

主立った地域の変動はなく、既成の住宅地域として成熟しているため、当面は現状を維持しつつ推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地の最有効使用は低層住宅地であり典型的需要者と考えられる東京都心近郊へ通勤する会社員等は対象地の有する収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し行動する。よって当該市場の特性を的確に反映した手法としては収益還元法より市場の実態に着目した取引事例比較法の方がより市場の特性との適合性が高い評価手法であるため比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

主立った地域の変動はなく、既成の住宅地域として成熟しているため、当面は現状を維持しつつ推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地の最有効使用は低層住宅地であり典型的需要者と考えられる東京都心近郊へ通勤する会社員等は対象地の有する収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し行動する。よって当該市場の特性を的確に反映した手法としては収益還元法より市場の実態に着目した取引事例比較法の方がより市場の特性との適合性が高い評価手法であるため比準価格を標準として、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東京都稲城市に近く、小中規模の一般住宅が多い地域である。最寄駅は徒歩圏域にあり、細分化が可能な地域であるため、根強い需要がある。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の戸建住宅地域として熟成しており、地域要因等の変動要因は特に見られない。地価は地域要因や需給関係等を反映して、強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅からの接近性、地域の類似性が高い取引事例から得た比準価格は実証的で規範性が高い。一方、標準的使用や最有効使用の観点から戸建住宅の賃貸を想定して得た収益価格は、地価に見合う賃料水準が形成されておらず、収益性を発揮出来ないこと等から低位に試算された。収益性よりも居住環境を重視する住宅地域であるので、比準価格を標準とし、収益価格も考慮して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域に特に大きな用途変更や新築建物の増加等もみられず、地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ地域、特に大きな地域要因の変動はない。今後も標準的住宅地として推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の沿線駅から類似性が高く、取引時点の新しい事例を採用した。地域要因比較は街路・交通条件等は定量的に処理した。近隣地域は戸建住宅主体の住居地域のため収益物件「売りアパ−ト」は少なく、売買例もほとんどない。以上の事情を斟酌し、比準価格を重視し，土地残余法による収益価格は参考に留め、代表標準地価格との均衡チェックにも注意し上記価格に決定した。

地域要因

街路条件の良い高台の住宅地域で、総額重視の需要が多い。駅への接近性に劣るため、地価は横ばいからわずかな下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い高台の住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移していくものと予測する。地価は、交通利便性に劣るため、横ばいからわずかな下落傾向となるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模の戸建住宅が多い住宅地域である。最寄駅からバス便利用の地域であり、収益性より居住の快適性が重視される住宅地域に属する。賃貸市場の熟成度は総じて低い地域であるため、賃貸戸建住宅を想定した収益価格は低位に試算された。したがって、取引価格を基礎とした比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるものの、自己使用目的での戸建住宅及び戸建住宅用地の取引が主であり、需要者は収益性よりも市場での取引価格の動向に留意して行動するものと思料される。よって取引価格の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近接している既存商店街は住宅地への移行が進行中であるが、当該地域は低層住宅地域として熟成しており特段の変動要素は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己居住目的の取引が主で、周辺の類似地域から信頼性のある取引事例が得られたため比準価格の説得力は高い。一方、2中専地域に存しアパート等の賃貸住宅も多い地域であるが、既存地主による遊休地の有効活用が主で、第三者に対する賃貸目的での取引は少数であり、地域の賃料水準は土地価格に見合う水準には達していないものとみられる。以上より比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

低層住宅地域として標準的な環境を維持している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は居住の快適性を重視する低層住宅地域に存する。周辺には賃貸マンションやアパートも見られるが、取引は自己使用目的が主で、収益価格と地価との関連性は低い。よって比準価格を重視し収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からの接近性に比較的優れた地域であり、需要は底堅い。全般的に上昇傾向にある市況の影響を受けて、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅との接近性に優れる一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後は地主所有の大規模画地の細分化は進むものの、概ね現状にて推移していくものと判断される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とする住宅地域であり、自己使用の取引が大部分である。主に利便性、快適性を重視する地域であるため、収益価格より比準価格の信頼性が高い。従って本評価においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に前年公示価格、代表標準地との秤量的検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅の調布駅周辺では再開発事業が進捗中であり、利便性の向上が更に期待されることから地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域として熟成しており、今後も郊外の閑静な住環境を維持しつつ、調布駅から徒歩圏の利便性の高い住宅地域として今後も安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心であり、アパート等もみられるものの、自用目的での取引が中心である。当該地域における収益物件の投資採算性は低く、収益性を反映した収益価格は低位に求められた。市場においては、居住の快適性や利便性を重視して取引されていることから、市場の実態を反映した価格である比準価格を重視して、収益価格を参考とし、同一ポイントである指定基準地の標準価格との変動率にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

主立った地域の変動はなく、既成の住宅地域として成熟しているため、当面は現状を維持しつつ推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地の最有効使用は低層住宅地であり典型的需要者と考えられる東京都心近郊へ通勤する会社員等は対象地の有する収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し行動する。よって当該市場の特性を的確に反映した手法としては収益還元法より市場の実態に着目した取引事例比較法の方がより市場の特性との適合性が高い評価手法であるため比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

良好な住環境を維持している低層住宅地域で、地域要因に変動はない。地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

一般住宅が多い住宅地域であり、周辺には共同住宅も見られるが、殆どが地主層の経営によるもので土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。収益性より快適性・利便性を指向する住宅地域であり、需要の中心は居住を目的とする自用地の取引であることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

空地が残る地域であるが、JR南武線沿線地域の需要者は利便性重視の傾向が強く、当該地域への需要は増加傾向にあると考えられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は一般住宅のほかアパートも多く見られるが、収益性に着目するというより地主が相続対策として経営している場合が多い。取引に際しては収益性より快適性が重視されるため、信頼し得る取引事例から導き出された実証的な比準価格を標準に収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえて、表記の通り本件鑑定評価額を決定した。