神奈川県川崎市多摩区菅稲田堤３丁目３４１５番５外(稲田堤駅・京王稲田堤駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


235,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市多摩区菅稲田堤３丁目３４１５番５外(神奈川県川崎市多摩区菅稲田堤３−５−３５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を235,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市多摩区菅稲田堤３丁目３４１５番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市多摩区菅稲田堤３丁目３４１５番５外
住居表示菅稲田堤３−５−３５
価格235,000円/㎡
交通施設、距離稲田堤、650m
地積134㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長畑正子氏による調査レポート

不動産鑑定士長畑正子
価格235,000円/㎡
個別的要因南東街路であるが、街路は奥まっており、画地規模がやや大きく総額が張るため、市場競争力はやや劣る。
地域要因JR南武線沿線の駅徒歩圏の低層住宅地域で、住環境は劣る。細分化可能な地域で根強い需要があり、住宅、アパート等の建て替えが見られる。
地域要因の将来予測駅徒歩圏の成熟した既成市街地であり、概ね現状を維持しつつ推移するものと思料する。地価は駅接近性等の地域要因から若干の上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR南武線、京王相模原線沿線が主で、概ね川崎市多摩区及び隣接市区の駅徒歩圏内にある住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者が多い。また、住環境は多少劣るがJRと京王線が利用出来、都心等への交通利便性が良いことから賃貸需要も見込めるため、分割目的の業者や収益物件目的の需要も多い。最近の新築戸建分譲は狭小敷地に3階建が多く、3，000万円台を中心に取引が行われている。
一般的要因駅徒歩圏で平坦地が多く、細分化可能な南武線沿線の需要は強いが、土地の狭小化が進み、丘陵地や画地規模の大きい小田急沿線の需要は弱い。

藤原新一氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原新一
価格235,000円/㎡
個別的要因南東側道路に接面する街路及び環境条件等に係る個別的要因に変動はない。
地域要因「稲田堤」駅から徒歩圏内の住宅地域である。徒歩圏内の住宅需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測住環境に影響を及ぼす地域要因の変動は特に見られず、当面は現環境を維持するものと予測する。利便性等良好な南武線沿線住宅地では堅調な住宅需要が認められ、地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR南武線及び京王相模原線沿線で、概ね川崎市多摩区や東京都稲城市の駅徒歩圏内の住宅地域である。需要者は、圏内に居住する自己使用目的の一次取得者層が多い。街路条件や住環境等が極端に劣る地域を除き、都心への利便性が良好な住宅地に対する需要は比較的堅調であり、土地の細分化やミニ開発により総額が抑えられ、土地建物総額で3，000万円∼4，000万円程度の供給が多くなっている。
一般的要因価格時点直近の月例経済報告で、国内景気の基調判断が上方修正された。多摩区の人口増加率は概ね横ばいとなっている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6330396
北緯 139度5405506

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

稲田堤駅(地価相場 212,000円/㎡)京王稲田堤駅(地価相場 212,000円/㎡)京王多摩川駅(地価相場 275,000円/㎡)中野島駅(地価相場 235,000円/㎡)矢野口駅(地価相場 212,000円/㎡)京王よみうりランド駅(地価相場 212,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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