神奈川県川崎市多摩区菅城下２５９番５(京王よみうりランド駅・京王稲田堤駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


207,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市多摩区菅城下２５９番５(神奈川県川崎市多摩区菅城下１５−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を207,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市多摩区菅城下２５９番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市多摩区菅城下２５９番５
住居表示菅城下１５−１１
価格207,000円/㎡
交通施設、距離京王稲田堤、900m
地積102㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長畑正子氏による調査レポート

不動産鑑定士長畑正子
価格206,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東京都稲城市に近く、小中規模の一般住宅が多い地域である。最寄駅は徒歩圏域にあり、細分化が可能な地域であるため、根強い需要がある。
地域要因の将来予測駅徒歩圏の戸建住宅地域として熟成しており、地域要因等の変動要因は特に見られない。地価は地域要因や需給関係等を反映して、強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR南武線、京王相模原線沿線を主とし、川崎市多摩区及びその隣接市区の住宅地域である。同一需給圏内に居住する一次取得者層が主な需要者で、支払い家賃との比較での購入者が多い。また、供給を担う建売業者の需要も多い。行政的条件により土地の細分化が多く見られ、このような土地の単価は高いが、土地面積100㎡前後の更地の中心価格帯は、2，000万円∼3，000万円程度である。
一般的要因駅徒歩圏で平坦地が多く、細分化可能な南武線沿線の需要は強いが、土地の狭小化が進み、丘陵地や画地規模の大きい小田急沿線の需要は弱い。

石田茂氏による調査レポート

不動産鑑定士石田茂
価格208,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域は既成住宅地域で大規模開発等も無く、地域要因に変化はない。小規模住宅指向から地価は微増傾向を示している。
地域要因の将来予測既成住宅地として熟成しており、特に大きな地域要因の変動はない。今後はミニ開発が進み、地価は微増又は横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、南武線沿線及び京王相模原線沿線各駅徒歩圏の住宅地である。主な需要者は、川崎市内に居住する30∼40代を中心に、東京都南部の居住者で一次取得者が多い。大中規模地は、不動産業者の建売住宅用地需要が認められる。更地取引はほとんど無く、新築建売住宅で土地70㎡程度建物80㎡程度の2階建で総額3500万円前後と判定する。
一般的要因景気は一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。多摩区内は人口が微増傾向を示し、安定的な宅地需要が存する。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度63438379999999
北緯 139度5236132

参考：該当物件周辺マップ

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東京都稲城市大字矢野口字根方３１０３番４東京都稲城市矢野口字松葉１７２４番５ほか１筆東京都稲城市大字大丸字十一号１３８３番２東京都稲城市大字矢野口字松葉１８７８番２東京都稲城市大字矢野口字宿１０８０番７東京都稲城市大字東長沼字五号１４８８番７東京都稲城市大字大丸字七号８１１番９外東京都稲城市矢野口字塚戸５６７番４外東京都稲城市大字東長沼字十八号３１１３番７東京都稲城市大字矢野口字松葉１７８０番７東京都稲城市大字矢野口字中島３７番９東京都稲城市大字矢野口字宿１０１５番２東京都稲城市大字矢野口字松葉２０９９番８外１筆東京都稲城市大字大丸字四号４４０番３東京都稲城市大字矢野口字中島３７５０番１４７神奈川県川崎市多摩区生田字塔ノ越７０４５番２０神奈川県川崎市多摩区三田２丁目４番８神奈川県川崎市多摩区南生田３丁目６番７

参考：近隣駅の地価相場

京王よみうりランド駅(地価相場 212,000円/㎡)京王稲田堤駅(地価相場 212,000円/㎡)矢野口駅(地価相場 212,000円/㎡)稲田堤駅(地価相場 212,000円/㎡)京王多摩川駅(地価相場 275,000円/㎡)稲城駅(地価相場 218,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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