地域要因

一般的要因の影響や住環境等が良好な住宅地域として需要が堅調なため、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

住環境等の良好な成熟した住宅地域であり、格別の変動要因はなく、今後も現状と同様な状態で推移していくものと予測する。地価は、一般的要因の影響等により緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

公法上の規制により土地の高度利用ができず、経済合理的な賃貸経営が難しいため、収益性が価格形成に及ぼす影響が小さい地域であることから、収益還元法の適用は行わなかった。また、収益性よりも自用目的の交通利便性、住環境等を重視した取引が中心の住宅地域であることから、市場の実勢を反映した比準価格の説得力は高いものと判断した。したがって、市場性が適切に反映された比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅に店舗等が混在する住宅地域で、今後も現状を維持すると予測される。地価は当面横這い傾向と予測される。

価格決定の理由

対象標準地は規模が小さいため、後述の通り収益価格は求めなかった。近隣地域は小規模宅地が標準的な地域で、収益目的の土地取引は殆ど見られない。取引の中心は自己使用目的で、居住の快適性、利便性が取引の指標となる地域である。比準価格については、同一需給圏内の取引から実証的な価格が得られた。よって実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

交通利便性等が比較的良好な地域であり、需給動向も安定しているため、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

郊外の一般住宅地域であり、格別の変動要因はなく、今後も現状と概ね同様な状態で推移していくものと予測する。地価は、一般的要因の影響等により若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺はアパート等も見られる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。収益性よりも自用目的の交通利便性、住環境等を重視した取引が中心の住宅地域であることから、市場の実勢を反映した比準価格の説得力は収益価格よりも高いものと判断した。したがって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域で店舗付マンションの進展が見られるが、当地域の地域要因に特に変動はない。

地域要因の将来予測

JR鎌取駅前の商業地として、背後住宅地域の熟成とともにさらに発展が期待できる地域である。今後の地価水準は、賃料等の賃貸条件の変動は見込まれないが、低金利を背景に需要が底堅く、若干の上昇と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の事例から試算したもので規範性は高い。需要者は収益目的の事業者も想定され、収益性も価格形成の重要な指針になるものと考えられるが、発展途上の新興の商業地で賃料は未だ低位にとどまっているため、やや低位に試算された。よって、本件では今後の発展性を加味した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅からの接近性に優れる商業地域である。特段の地域要因の変動はみられず、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

事務所、共同住宅等が混在する駅前の商業地域である。周辺地域では、開発により戸建住宅の建築が進んでおり、当該地域の成熟に伴い、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地は、駅前の商業地域に所在するが、近隣地域に進出する店舗、事務所等はあまり見受けられず、また投資目的としての取引よりも自己使用目的とする取引がみられることから、収益価格は比準価格に比べて低く試算された。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量し、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住環境が比較的整った住宅地域で、要因に大きな変動はないが、利便性も良いことから土地需要が増加している。

地域要因の将来予測

居住環境の比較的良好な住宅地域で、将来も大きな変化なく推移すると予測する。金融緩和などの政策効果もあり土地需要が回復しており、地価は当面強含み傾向が続くと思われる。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域で、自用目的での取引が中心である。したがって実証的で説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因に特別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の戸建住宅に空地も混じる住宅地域である。収益価格は賃貸市場が形成されておらず、収益物件の想定は現実的でないため試算しない。自用目的の取引が中心の地域であり信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件が比較的良好な工業地であり、需要が認められるほか周辺地域の地価動向の影響等により、幾分上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件はほとんど見られず自己使用物件を中心とする工業地域であるため収益価格は求めなかった。五井駅、八幡宿駅を最寄駅とする市内類似の工業地域の事例から求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

京成千原線の最寄駅から徒歩圏の区画済みの分譲地で特段の地域要因の変化はなく、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした比較的郊外の標準的な住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと思料される。また地価については、当該地域の不動産市況を踏まえ、上昇基調で推移している。

価格決定の理由

 戸建住宅取得目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域に存しその規範性が認められる多数の事例から求められた価格であり説得力を有するものである。一方、対象地は規模が小さく、収益用不動産として賃貸建物を想定することは現実的でないため収益還元法の適用を行わなかった。従って、本件評価にあたっては、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地に比較的近い中小工場地であり、交通利便性に優れるが、需要は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

国道背後の工業地として当面は現状のまま推移すると予測される。また、全体的な景気回復傾向を受け、まだら模様ではあるが企業収益の改善を受け、地価は横ばい傾向が予測される。

価格決定の理由

周辺のほとんどが自用物件と認められ、賃貸物件は少なく、また敷地の利用度がまちまちであり、建物の種類構造等想定に流動性があり、収益価格は求めえなかった。比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえ、地価動向等も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした品等の比較的高い住宅地域で、売物件も少なく、市場での地価はやや上昇した。地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

区画整然とした熟成度の高い住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当面現状維持と予測する。地価は、有効需要が多いものの供給が少ない地域であることと最近の一般的要因の影響により、やや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域で、自用目的での取引が中心であるので、同一需給圏内の類似地域の取引事例から求めた実証的で説得力の高い比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

施行面積約366．6ha・計画人口5万人の新興住宅地で、大手住宅メーカーの分譲も継続中であり、地価は上昇傾向で推移すると予測される。

地域要因の将来予測

今後も整備度の良い低層戸建住宅地域として熟成を遂げていくと予測され、地価も景気回復傾向を反映し上昇傾向にて推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域にはアパート等も所在するが、自用目的の一般住宅敷地としての利用が大半であり、取引において収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される傾向が強いので試算価格の調整にあっては、類似性の高い取引事例に基づき試算した比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、周辺の地価動向及び代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。