千葉県千葉市中央区南生実町９４番２１３(浜野駅・学園前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


60,300円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市中央区南生実町９４番２１３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,300円/㎡としました。

千葉県千葉市中央区南生実町９４番２１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市中央区南生実町９４番２１３
住居表示 
価格60,300円/㎡
交通施設、距離浜野、1,700m
地積142㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成の住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

姫野孝氏による調査レポート

不動産鑑定士姫野孝
価格60,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因昭和50年頃に開発分譲された住宅団地で、鉄道駅から徒歩圏外であるが、古市場の商業施設の利用が可能であるため、地価は横這いで推移している。
地域要因の将来予測昭和50年頃に開発分譲された鉄道駅から徒歩圏外の住宅団地で、地域要因に格別の変動はない。マイカー移動の地域であり、古市場の商業施設の利用が可能であるため、地価は横這いで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね千葉市及び隣接する市原市内の鉄道各駅で、特に「浜野」駅を最寄駅とする住宅地域。主たる需要者は当該同一需給圏内の居住者で都内ないし千葉市へ通勤する給与所得者層を中心とする一次取得者である。浜野駅から徒歩圏外の住宅団地「はまの台団地」内に所在するが、県道「千葉茂原」線沿道部の商業施設の利用が可能であり、需給は安定している。土地は140㎡で8百万円程度、新築戸建住宅は25百万円程度が取引の中心である。
一般的要因中央区において都心接近性に優れる鉄道・モノレール駅徒歩圏内の宅地需要は堅調であるが、バス便で約20分以上の地域の地価は概ね軟調である。

長谷川千恵子氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川千恵子
価格60,300円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。また、個別的要因修正率を変動させる市場の変化も認められない。
地域要因特別な地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い既成の住宅地域で、地域に特別の変動要因はない。当面は現状を維持し横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR内房線蘇我駅から浜野駅沿線の住宅地域。需要者の属性は都内や千葉市内及び周辺市に通勤するサラリーマンや、市内居住者が中心である。供給は中古住宅や土地の分割取引が散見される程度、需給ともに最寄駅へ徒歩圏外であり、生活利便性が劣ることから弱い地域である。土地は1000万円前後、新築戸建物件は2500万円前後が取引の中心である。
一般的要因景況は穏やかな回復基調が続いており、一般の消費行動は持ち直しの動きが見られる。地価は一部を除き概ね横ばいで推移した。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5569728
北緯 140度1419878

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

浜野駅(地価相場 60,300円/㎡)学園前駅(地価相場 89,600円/㎡)おゆみ野駅(地価相場 61,300円/㎡)蘇我駅(地価相場 103,750円/㎡)八幡宿駅(地価相場 54,350円/㎡)大森台駅(地価相場 111,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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