千葉県千葉市緑区古市場町４７４番３１３(浜野駅・おゆみ野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,700円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市緑区古市場町４７４番３１３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,700円/㎡としました。

千葉県千葉市緑区古市場町４７４番３１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市緑区古市場町４７４番３１３
住居表示 
価格44,700円/㎡
交通施設、距離浜野、1,900m
地積890㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の工場、事務所等が建ち並ぶ工業地域
前面道路の状況南東8.0m私道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

北村智昭氏による調査レポート

不動産鑑定士北村智昭
価格44,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動要因はない。
地域要因の将来予測幹線道路背後のやや規模の小さい工業団地である。印刷業関連に用途が限定されており、需要者が限られることから取引市場も限定され規模は小さい。地価は弱含みで推移すると予想する。
市場の特性同一需給圏は、千葉市、市原市、習志野市を中心に船橋市や木更津市など千葉県内湾岸圏域の工業地域一帯で、その範囲は広域に及ぶ。典型的な需要者は印刷業の関連の中小企業であり、自用の工場用地としての取引が主である。近年の電子化等によって業種全体の景況が思わしくなく、印刷関連の工場用地の需要は弱い。画地規模がまちまちであるが、市場における需要の中心は、標準的な規模の場合は土地のみで総額4000万円前後とみられる。
一般的要因千葉市内の中心部や利便性の高い地域においては地価の上昇地点も見られるが、全体的には景気の波及効果は遅れている。

河野宗博氏による調査レポート

不動産鑑定士河野宗博
価格44,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因内陸型の小規模工業団地であり、地域要因の特段の変化はなく、工場の冷え込みから地価は下落が続いている。
地域要因の将来予測幹線の背後の印刷工業系の工業団地であり、特に変動要因はないので当分現状維持と予測する。用途的に制限されている工業地であるため、市場規模が小さく、地価水準は下落傾向と予測する。
市場の特性 同一需給圏は、千葉市内を中心とし、市原市及び千葉県内の工業地域である。典型的な需要者は、印刷関連の中小工場の所有を目的とする企業が中心である。市場の需給動向は、現下の経済回復基調にあっても印刷関連業種そのものが縮小の傾向にあるため、需給は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地で4，000万円程度、建物付ではその規模・状態によりまちまちである。
一般的要因雇用等環境の改善傾向が続く中、千葉市においては、不動産市況への影響はやや見られるようになり、地価はバラツキが見られるも回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5479821
北緯 140度14776

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

浜野駅(地価相場 60,300円/㎡)おゆみ野駅(地価相場 61,300円/㎡)学園前駅(地価相場 89,600円/㎡)ちはら台駅(地価相場 60,300円/㎡)八幡宿駅(地価相場 54,350円/㎡)鎌取駅(地価相場 60,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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