地域要因

市内の中心商業地域であり、地元企業等を中心に投資需要が根強い。実質賃料水準は安定しており、空室率も改善傾向。地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は所沢市内で最も繁華性の高い商業地域である。地価動向は、地元企業等の投資需要や事業用の店舗・事務所需要に支えられ安定的に推移しており、市況の回復を受けて上昇傾向と思料する。

価格決定の理由

近隣地域と競合する商業地域が限定されるため、取引事例の収集は周辺市まで広く求め、信頼性のあるものを採用した。収益物件は近隣地域及び周辺の商業地域に多く存在し、支払賃料、一時金、共益費等の水準を把握の上、収益価格を試算した。したがって比準価格と収益価格を関連づけ、現実の不動産市場の需給動向等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

所沢駅改修工事が進みつつあるが、未だ土地価格に影響は及んでいない。一般的要因により地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

所沢駅東口に近接の事務所を主体とした商業地域である。駅前開発計画があるものの、しばらくは現状維持の状況である。地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は所沢駅東口至近の商業地域である。地価はやや強含みで推移している。賃貸市場は成熟し、収益性の観点からも賃料は横這いで推移しているところから、比較的安定的に推移しているものと予測される。したがって比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地からの規準をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記のごとく決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は区画整然とした良好な住環境を有する地域であり、今後も同様な住環境が維持されるものと思われる。地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は戸建中心の住宅地である。所沢駅への接近条件が良好なところから共同住宅も見られるが、賃料水準は低く、収益不動産として投資目的で取引されることは少ない。したがって取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にし、さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のごとく決定した。

地域要因

最寄駅に近く利便性の高い当該地域は、景気回復の動きから地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

所沢駅の徒歩圏内にある低層住宅を中心とする住宅地域である。今後とも大きな地域要因の変化、変動は無く、現状を維持するものと思われる。なお、当該地域の地価はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。類似地域における多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正な比準価格を試算し得た。しかし、当該地域は用途が一低専のため経済合理的な賃貸住宅の経営は困難なことから収益還元法の適用を断念せざるを得なかった。したがって、現実の取引事例に基づく比準価格を標準とし、現下の地価動向を勘案し、周辺の標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

所沢駅西口の再開発により、生活利便性が高まることが予想される。

地域要因の将来予測

所沢駅まで徒歩約9分の既存の低層住宅地域で、今後も現状程度の住宅地として推移するものと予測される。地価動向は、上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方で、賃貸物件も認められ、賃貸事例も存在するが、賃料水準が低く収益用不動産として投資目的で取引されることは少ない。従って、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 高度利用された建物が多くなっているが、古い低層建物も散見されるため、今後は更に高度利用が進むものと予測される。

地域要因の将来予測

店舗併用の高層共同住宅等が多い地域である。前面道路（都市計画道路）の進捗により、さらなる地域の熟成が期待される。

価格決定の理由

 分譲マンション、賃貸マンション等が建ち並ぶ幹線道路沿いにあり、人、車両ともに通行量が多いことから、1階部分を店舗利用としているマンションが多く見受けられる。従って取引に際しては周辺地域における取引価格との比較のみならず、当該物件の収益性にも重点が置かれる傾向があることから、本件鑑定評価においては、比準価格及び収益価格を関連付け、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

当該地域は旧市街地の住宅地として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状維持で推移するものと思われる。地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心の一般住宅地域であり、収益物件としてアパート等も見られるが、自用目的の取引が中心である。したがって信頼できる取引事例によって求めた比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらには代表標準地との検討を踏まえた上で鑑定評価額を上記のごとく決定した。

地域要因

所沢駅勢圏内の従来からの住宅地域で、住宅需要は堅調なエリアであるが、既に熟成度が高いため新規供給は少なく、地価はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は従来から戸建住宅地域として成熟しており、今後も現状の居住環境を維持し、大きな地域要因の変化・変動はないものと予測する。地価動向は需要が概ね堅調なことからやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心であり、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例が得られた。一方収益性については自用目的の戸建住宅地としての利用が通常であり、戸建貸家の賃料水準から把握した収益性は著しく低くなることから価格決定の指標にはなり得ないと考える。したがって取引事例比較法を単独適用し、代表標準地との均衡にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

徒歩圏内であり中心市街地に存する当該地域は利便性も高く景気回復の動きから地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

2駅利用できる既存の住宅地域である。今後とも大きな地域要因の変化、変動は無く、現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、当該地域の地価はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

所沢市の住宅地域において多数の信頼のある取引事例を収集し得た。近隣地域及びその周辺には、戸建住宅が中心であるが、駅への接近条件も良好なことから共同住宅も見られる。しかし、住宅地域においては居住の快適性が選好されることから、収益価格は低位に求められた。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として、熟成しつつあり、現状の住環境を維持するものと予測する。地価は概ね横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心の一般住宅地域であり、収益物件として、アパート等も見られるが、賃貸市場が未成熟で、賃貸事例も少なく、自用目的での取引が中心である。このため、収益価格は試算しなかった。したがって本件においては、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅にやや遠く利便性が優れない面もあり、需要は力強さに欠ける。

地域要因の将来予測

低層住宅を中心にした住宅地域として成熟しており、居住環境も当分の間現状を維持して行くものと考える。

価格決定の理由

当該標準地の周辺には小規模なアパート等の収益性物件も見られるが、自用目的での取引が中心となっている。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に求められた。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考としつつ、代表標準地との検討を踏まえ、前年価格との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

 主要道路沿いの路線商業地域であるが、価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 対象標準地は路線商業地であるが、居住用途が混在し純度の高い商業地域ではない。店舗の個別性等より賃貸市場は未成熟な地域で自用店舗が多い地域である。賃貸を前提とする収益不動産としての取引は非常に少ない。よって鑑定評価額は、市場実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格との関連づけを行い、代表標準地価格から検討した価格との均衡をも踏まえて、上記の通り決定した。

地域要因

西所沢駅勢圏内の住宅地域である。住宅需要は安定的なエリアであるが、熟成度が高いため新規供給は少なく、地価はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は従来から低層住宅地域として成熟しており、今後も現状の居住環境を維持し、大きな地域要因の変化・変動はないものと予測する。地価動向は、住宅需要も概ね堅調でありやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例が得られた。一方収益性については単身者向け・ファミリー向け共に共同住宅が見られるが、土地価格に見合う賃料水準にないため、収益価格は低位に試算された。したがって主に自用目的の取引に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

所沢1．3㎞に位置する接近性にやや見劣りする住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域であり、地域の発展又は衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

当該近隣地域は一般住宅等の自己使用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例が入手できた。一方、近隣地域は第一種低層住居専用地域で容積率が80％であり、事業収支の観点から経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため、収益価格の適用は断念した。したがって、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は特別な変動はなく、地価も安定傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建分譲住宅を中心とする住宅地域で、今後とも現状を維持しながら推移していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は低層の一般住宅を中心とした住宅地域で、周囲にはアパート等の収益物件も見られるが、取引の中心は自用目的の戸建住宅である。当該地域の用途地域は一低専のため収益性より快適性が重視される傾向にあり、経済合理性に見合わない賃貸住宅経営が困難なため、収益還元法の適用を断念せざるを得なかった。したがって実証性の高い比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏に所在するも、街路条件がやや劣る低層の住宅地域である。特段地域要因の変動も見受けられず、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心となっており、周辺エリア内において多数の信頼性ある取引事例が得られた。一方収益物件については、標準地が主に自用目的の戸建住宅地域に存することから、戸建の賃貸事例が少なく、仮に収益価格を試算した場合でも収益性が低いために価格決定の指標になり得ない。従って取引事例比較法を単独適用し、代表標準地との均衡にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏の住宅地であり、安定した需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、アパート等が見られる既存住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測される。最寄駅から徒歩圏にあり、地価動向としては横ばい及び上昇傾向である。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、アパート等が見られる住宅地であるが、収益物件は地主による資産運用が多く、元本に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位となった。土地取引は自用の一般住宅地として取引が中心であり、収益性よりも快適性が重視される傾向であることから、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

最寄駅まで徒歩圏外の既存の戸建住宅地域で、今後も現状程度の住宅地として推移するものと予測される。地価動向は、横ばいと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方で、標準地は第一種低層住居専用地域内にあり、経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能である。従って、収益価格の試算を断念し、市場における取引の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。