埼玉県所沢市大字上安松字番匠塚８２２番１７(新秋津駅・所沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


135,000円

2017年01月01日に行った埼玉県所沢市大字上安松字番匠塚８２２番１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を135,000円/㎡としました。

埼玉県所沢市大字上安松字番匠塚８２２番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県所沢市大字上安松字番匠塚８２２番１７
住居表示 
価格135,000円/㎡
交通施設、距離所沢、2,200m
地積203㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況南4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

栗原誠氏による調査レポート

不動産鑑定士栗原誠
価格135,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域の地域要因は特別な変動はなく、地価も安定傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は戸建分譲住宅を中心とする住宅地域で、今後とも現状を維持しながら推移していくものと思われる。
市場の特性同一需給圏は西武線及びJR武蔵野線沿線で、概ね所沢市及び周辺市の住宅地域。需要者の中心は所沢市居住者が多くを占める。所沢駅の東方約2．2kmと接近性に難があるものの住環境が良好な住宅地域で、地価は落着きがみられ安定傾向にある。土地は約120㎡で1，500∼2，500万円程度、新築戸建住宅は2，500∼3，500万円程度の物件が取引の中心である。
一般的要因所沢市は人口、世帯数はここ数年微増傾向にあり、景気は緩やかな上昇傾向の状態にある。

西脇正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士西脇正樹
価格135,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測最寄駅まで徒歩圏外の既存の戸建住宅地域で、今後も現状程度の住宅地として推移するものと予測される。地価動向は、横ばいと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に西武線、JR武蔵野線沿線で、概ね所沢市及び周辺市の住宅地域が圏域。需要者は所沢市内の居住者が中心。周辺は従来からの普通住宅地域を形成。最寄駅から徒歩圏外ではあるものの、バス便が利用できることから、需要は比較的見込める。一般的な需要の価格レンジは、敷地120㎡程度で、土地は1，500万円から2，500万円、新築戸建は2，500万円から3，500万円である。
一般的要因不動産の選別への需要者の目が厳しくなっており、当該圏域の地価も二極化が鮮明となっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7811554
北緯 139度4875145

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県所沢市大字北秋津字生場５９５番埼玉県所沢市大字上安松字供養１３２９番５埼玉県所沢市大字北秋津字二本榎１７４番８埼玉県所沢市大字上安松字前屋敷６４番埼玉県所沢市東所沢和田２丁目２０番１２埼玉県所沢市大字上安松字番匠塚８２２番１７埼玉県所沢市大字上安松字中道５３３番３５埼玉県所沢市大字北秋津字沖上人塚７２９番２埼玉県所沢市東狭山ケ丘３丁目７１３番４３東京都東村山市多摩湖町３丁目４番１３東京都東村山市諏訪町１丁目３５番１６東京都東村山市秋津町五丁目７番３３外１筆東京都東村山市秋津町三丁目３３番２１

参考：近隣駅の地価相場

新秋津駅(地価相場 175,000円/㎡)所沢駅(地価相場 164,000円/㎡)航空公園駅(地価相場 205,000円/㎡)東所沢駅(地価相場 161,000円/㎡)西所沢駅(地価相場 204,000円/㎡)清瀬駅(地価相場 223,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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