埼玉県所沢市大字上安松字二ツ塚１２６５番１１(新秋津駅・所沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


164,000円

2017年01月01日に行った埼玉県所沢市大字上安松字二ツ塚１２６５番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を164,000円/㎡としました。

埼玉県所沢市大字上安松字二ツ塚１２６５番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県所沢市大字上安松字二ツ塚１２６５番１１
住居表示 
価格164,000円/㎡
交通施設、距離所沢、1,300m
地積118㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況建築中
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥出研二氏による調査レポート

不動産鑑定士奥出研二
価格164,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因所沢1．3㎞に位置する接近性にやや見劣りする住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。
地域要因の将来予測一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域であり、地域の発展又は衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、西武線沿線で概ね所沢市及び東京都を含む周辺市の住宅地域が圏域である。需要の中心は所沢市居住者が大半を占め、一部、同一需給圏外からの転入も見受けられる。需給動向については、最寄駅からやや離れているものの、所沢駅勢圏内のため、需給は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地2，000万円前後（規模120㎡程度）、新築戸建住宅3，000万円∼3，500万円程度である。
一般的要因市内の人口はほぼ横ばい、世帯数は増加。県内経済は持ち直しの動きに足踏みがみられ、不動産の取引価格も二極化の様相を呈している。

法師人育央氏による調査レポート

不動産鑑定士法師人育央
価格163,000円/㎡
個別的要因価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の変動は特にない。
地域要因価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。地価は立地的には好条件にないがやや上昇基調である。
地域要因の将来予測空地の残る住宅地域で、アパ−トも見られる地域であるが今後は一戸建住宅の地域として推移すると見られる。地価動向は景気回復が収束傾向の中やや上昇基調であるが、今後安定傾向になると予測される。
市場の特性同一需給圏は主に西武線沿線で、概ね所沢市及び周辺市町の住宅地域を圏域とする。主な需要者は所沢市内の居住者である。所沢駅勢圏で商業地への活利便性も高いが、周辺は空地も多く残りアパート等の混在し熟成度に劣り住環は市内ではやや劣る地域である。宅地供給は少なく県道の南側で時折建売が見られる。中心価格帯は土地120㎡程度で1，900万円台後半程度。敷地120㎡程度の建売住宅の総額は3，200∼3，500万円程度。
一般的要因海外の政変及びテロの頻発等世界情勢は不安定要素も多いが、国内の経済等は比較的安定し景気もやや上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7811554
北緯 139度4875145

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県所沢市大字北秋津字生場５９５番埼玉県所沢市大字上安松字道下２３４番２埼玉県所沢市大字北秋津字二本榎１７４番８埼玉県所沢市大字上安松字前屋敷６４番埼玉県所沢市東所沢和田２丁目２０番１２埼玉県所沢市大字上安松字番匠塚８２２番１７埼玉県所沢市大字上安松字中道５３３番３５埼玉県所沢市大字北秋津字沖上人塚７２９番２埼玉県所沢市東狭山ケ丘３丁目７１３番４３東京都東村山市多摩湖町３丁目４番１３東京都東村山市諏訪町１丁目３５番１６東京都東村山市秋津町五丁目７番３３外１筆東京都東村山市秋津町三丁目３３番２１

参考：近隣駅の地価相場

新秋津駅(地価相場 175,000円/㎡)所沢駅(地価相場 164,000円/㎡)航空公園駅(地価相場 205,000円/㎡)東所沢駅(地価相場 161,000円/㎡)西所沢駅(地価相場 204,000円/㎡)清瀬駅(地価相場 223,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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