埼玉県所沢市大字上安松字山際７０１番１２(新秋津駅・所沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


148,000円

2016年01月01日に行った埼玉県所沢市大字上安松字山際７０１番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を148,000円/㎡としました。

埼玉県所沢市大字上安松字山際７０１番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県所沢市大字上安松字山際７０１番１２
住居表示 
価格148,000円/㎡
交通施設、距離秋津、770m
地積134㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農地も見られる住宅地域
前面道路の状況北4.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

平林誠氏による調査レポート

不動産鑑定士平林誠
価格148,000円/㎡
個別的要因価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の変動は見られない。
地域要因価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。
地域要因の将来予測駅徒歩圏に所在するも、街路条件がやや劣る低層の住宅地域である。特段地域要因の変動も見受けられず、現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は西武線沿線であり、概ね所沢市及びその周辺市の圏域にある住宅地域である。需要者の中心としては、同一需給圏が多く認められる。また東京都境であり都内からの転入者も認められる。近隣地域及びその周辺では、街路条件がやや劣る住宅地といえるが、一部未利用地も存し新規の宅地供給も少なからず認められる。土地は130㎡程度の場合であるとすると、1，900∼2，000万円。新築戸建だと3，000∼3，500万円前後中心である。
一般的要因個人消費に弱さが見受けられるものの、各種政策効果により回復基調が続いている。不動産市況も都市部を中心に引き続き上昇の傾向にある。

山本晃嗣氏による調査レポート

不動産鑑定士山本晃嗣
価格149,000円/㎡
個別的要因 価格形成に影響を及ぼす様な個別的要因の変動はない。
地域要因 街路条件がやや劣る住宅地域であるが、価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測 駅徒歩圏であるが街路条件がやや劣る低層の住宅地域である。著しい地域要因の変動は認められず経済状況の改善傾向も緩やかであり、暫くは現状どおりにて推移していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は概ね西武線沿線で所沢市を中心とした住宅地の圏域である。需要者の中心は所沢市居住者と推定されるも東京都境に近く駅徒歩圏内でもあり都内からの転入者も見受けられる。畑等も見られ街路条件がやや劣る住宅地であるが、駅徒歩圏であり需要は認められる。土地は住宅地需要が大半であり1800万円∼2300万円程度、新築の戸建住宅は敷地100㎡前後、建物延床100㎡前後で2900万円∼3400万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因 景気状況は、新興国の景気下振れ、業種別による2極化傾向等のリスクを抱えながらも緩やかな回復傾向継続中であるが、弱含みである。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7811554
北緯 139度4875145

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県所沢市大字北秋津字生場５９５番埼玉県所沢市大字上安松字供養１３２９番５埼玉県所沢市大字上安松字道下２３４番２埼玉県所沢市大字北秋津字二本榎１７４番８埼玉県所沢市東所沢和田２丁目２０番１２埼玉県所沢市大字上安松字番匠塚８２２番１７埼玉県所沢市大字上安松字中道５３３番３５埼玉県所沢市大字北秋津字沖上人塚７２９番２埼玉県所沢市東狭山ケ丘３丁目７１３番４３東京都東村山市多摩湖町３丁目４番１３東京都東村山市諏訪町１丁目３５番１６東京都東村山市秋津町五丁目７番３３外１筆東京都東村山市秋津町三丁目３３番２１

参考：近隣駅の地価相場

新秋津駅(地価相場 175,000円/㎡)所沢駅(地価相場 164,000円/㎡)航空公園駅(地価相場 205,000円/㎡)東所沢駅(地価相場 161,000円/㎡)西所沢駅(地価相場 204,000円/㎡)清瀬駅(地価相場 223,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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