地域要因

近隣商業地域として格別な地域要因の変動はない。地価は、景気回復に伴い、上昇基調に転じている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏の市場参加者は、実際の取引価格に加え、投資採算性も重視して取引を行う。比準価格は、規範性の高い取引事例から比準したもので実証的な価格である。収益価格は、最有効使用の店舗付共同住宅を想定し、地域の適正な賃料水準や還元利回り等を前提に求めたもので、説得力のある価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、理論的な収益価格を関連づけ、前年公示価格等からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

豊島区西部の標準的な住宅地域であり、一次取得者を中心として安定的な住宅需要が認められる。地価は緩やかな上昇が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

都心への接近性が良好なため共同住宅も見られるが、居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引は自用目的が中心である。比準価格は、同一需給圏内において地域特性が類似した事例を採用し、事例の特徴に応じた関連付けを行って試算したもので、市場の実勢を反映して説得力を有する。よって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都営大江戸線沿線駅徒歩圏の区北東部にある閑静な住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変動はみられない。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

都営大江戸線沿線駅徒歩圏の閑静な住宅地域として熟成した既成住宅地であり、今後とも当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は、緩やかな上昇傾向にて推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は収益目的よりも自用の住宅用途の取引が主体で、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視される地域である。したがって、本件においては市場の取引の実態を反映した事例資料により求められた比準価格が実証的で、より説得力を有するものと判断し、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西武新宿線沿線駅徒歩圏にある区北部の既成住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変動はみられない。地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

西武線沿線駅徒歩圏内の閑静な低層住宅地域として熟成した既成住宅地であり、今後も当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は、やや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は、収益目的よりも自用の戸建住宅としての取引が主体で、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視される地域である。したがって、本件においては市場の取引きの実態を反映した事例資料より求めた比準価格が実証的で、より規範性を有するものと判断し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性の良好な普通住宅地域のため、住宅用地に対する需要は堅調であり、地価は緩やかな上昇を示している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域として熟成しており地域要因等に特段の変化はない。当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般戸建住宅が主体の普通住宅地域であり、個人の自用目的が中心である。比準価格は自用の戸建住宅地の事例を中心に求めたもので規範性を有している。収益価格は共同住宅の賃貸を想定して査定した。近隣地域は居住の快適性や利便性を重視する地域であるから、市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格を参酌のうえ、代表標準地の価格との均衡に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

西落合地区の比較的良好な居住環境、利便性を有する住宅地域として、安定した地域選好性がみられる。地価動向は堅調推移している。

地域要因の将来予測

比較的良好な居住環境及び交通利便性を有する住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現状維持にて推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は信頼性を有する複数の事例を採用したもので、最近の市場実態を反映した実証的な試算価格が求められた。低層一般住宅からなる住宅地域に係る地域の特性から、収益性よりも居住の快適性、利便性を重視して取引が行われる傾向がみられ、収益価格はやや低位に試算された。以上、各試算価格における説得力の程度に留意のうえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性・交通接近性にやや劣るが、用途の多様性を有する商業地に対する需要は底堅い。景気回復に伴い地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は広範囲に類似事例を採用したものの適正な比準が行われており、市場実勢を反映した価格が得られたものと思料する。収益価格は収益性に着目した理論的な価格といえるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらずやや低位に試算された。よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視して、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討等を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、店舗付きマンション、事務所等が混在する幹線道路沿いの商業地で、地域要因に大きな変化はなく現状のまま推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

要町駅は地下鉄有楽町線のほか副都心線の開通により渋谷方面への利便性も向上した。池袋駅にも近いこと及び高容積を利用してのマンション化が進むものと見込まれる。

価格決定の理由

商業地の取引事例は数が少なく、位置・形状・環境等により乖離が大きく、価格形成要因の検討を慎重に行った。比準価格は豊島区及び隣接文京区の幹線道路沿い及び準幹線道路沿いの取引事例を中心に選択し査定したもので、市場性を如実に反映した説得力のある価格である。従って、比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地の公示価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅中心の居住環境良好な住宅地である。大規模画地は転売されることにより細分化する傾向にある。地域要因に特別の変化はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅を中心とする居住環境良好な住宅地域として熟成しており、今後も同様な住宅地として推移していくものと思量する。

価格決定の理由

交通利便性に優る地域で周辺には共同住宅も見られるが、居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引は自用目的のものが中心で収益用目的のものは少ない。鑑定評価額の決定に当たっては、市場動向を如実に反映している比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、周辺に存する他の公示価格との均衡にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

都心方面に近い住宅地として需要は堅調であり、価格水準はやや上昇傾向で推移している。地域のあり方に特段の変動をもたらす要因は見あたらない。

地域要因の将来予測

低層一般住宅、共同住宅等を主体とする住宅地域として成熟しており、当面現状を維持して推移するものと予測した。

価格決定の理由

 比準価格は相対的に代替関係の強い地域に存する取引事例から求め、適正な取引価格水準を志向している。収益価格は直接法を採用し、想定した賃料水準・還元利回り等は適当と認められる。居住の快適性、生活利便性が重視される市場の特性を踏まえ、市場の実態を投影している比準価格を中心に、収益価格を斟酌のうえ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都営大江戸線沿線の駅徒歩圏に存し、練馬駅を中心とした区内東部地域に対する好調な需要に牽引され、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

マンションも多い既成の住宅地域として成熟しており、特段の地域要因の変動はないことから、当面は引き続き当該地域性を維持して推移するものと思料する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地はマンション等も多い住宅地に存しているが、地域では賃貸経営による収益性に着目した取引より、自己利用を目的とする住宅地としての快適性等を重視した取引の方が多く見受けられる。当該取引動機となるのは、居住快適性を反映した市場性であるといえ、本件では比準価格の説得力が収益価格に比し、相対的に優るものと思料する。従って比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。