地域要因

中小の工場やマンション等が混在する地域であり、地域要因に変化は認められない。

地域要因の将来予測

中小工場やマンション等が混在する地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は見られず、今後も現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

併用住宅が多い混在地域に所在し、自己使用目的での取引が中心となっており、規範性の高い取引事例を収集して比準価格を試算した。また、賃貸共同住宅も見られるが、賃貸収入による収益獲得を目的として土地の取得を目指す需要者は少ない。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅接近性にやや劣る混在住宅地域であるが、街路条件に良好な地域で学校等にも近く地価は緩やかな上昇傾向が持続している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅の中に小工場等が混在する住宅地域であり古い事業所等が取り壊されると住宅等へと建て替えられる傾向にある。地価水準は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅、小工場等が混在する地域にあり、標準地規模の収益目的取引は少なく、自己使用としての取引が多く、居住の快適性、生活・交通利便性等が重視される地域で、収益性を重視した取引が中心の地域とは言い難い。以上より立花、文花エリアの事例を中心に試算し不動産市場の実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

投資用不動産への需要の高まりを受け、賃料水準は大きく変わらないものの、獲得競争は過熱している。

地域要因の将来予測

中層の飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。投資用不動産の獲得競争は進んでおり、希少性の高い当物件の地価は着実に上昇していくものと予測する。

価格決定の理由

中層の飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域であり、駅前商業地とはいえ敷地規模が小さいため経済合理性の高い賃貸経営を行うことは難しく、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は駅に近い容積率の高い事例から適切に補正して求めており実証的な価格である。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価は小幅ながら上昇基調で推移しているが、当地域の地域要因自体に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

墨田区中・北部の住工混在の住宅地域として熟成しており、また、地域要因に特段の変化は見られないことから今後も現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

併用住宅地等としての需要を主体とする混在地域であり、自己使用目的の取引が相対的に多い市場下にある。収益価格は、当標準地の収益性を表した価格であるが、賃貸収入による収益目的の市場参加者（土地取得者）は相対的に少ないものと考えられる。したがって、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

低層住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、今後もこの現状を維持するものと予測する。地価水準は昨今の経済情勢を反映して横ばいからやや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が多く、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し採用することで実証的で客観的な比準価格が得られた。一方、賃貸物件として共同住宅も見受けられるが、収益性より居住の快適性を重視する当該地域においては、得られた収益価格はやや低位に求められ、説得力は相対的に劣るものと判断する。従って、説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小岩駅周辺地区まちづくり計画が進行中であり、平成27年6月には南小岩7丁目に高層マンションが竣工した。

地域要因の将来予測

一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域であるが、地域内に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。需給が安定しており、地価水準はやや上昇傾向になると予測する。

価格決定の理由

一般住宅の中にアパートのほか、周辺に寺院等も見られる住宅地域であるが、依然として借り手市場が続く賃貸市場の現状から、元本価値に見合った賃料を収受し得ず、収益価格は低位に試算された。一方の比準価格は豊富な資料に裏付けられ、精度が高い。価格形成において生活利便性や居住の快適性が重視される住宅地域であるので、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

押上駅徒歩圏、幹線道路沿いの商業地域では高度利用が可能な地域でマンション素地等需要が旺盛で、地価水準は上昇傾向が持続している。

地域要因の将来予測

四ツ目通り沿いに事務所、店舗兼共同住宅等が混在する商業地域にあるが共同住宅の需要が安定していることからマンション建築が増加する傾向にある。一部高値警戒感もあるが地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

事務所、店舗兼共同住宅等が混在する商業地域にあるが貸店舗・事務所ビル、賃貸マンションのほか、自用の事務所ビル、店舗併用住宅も多い地域にある。周辺では中規模以上の収益取引、自用目的の取引が混在する地域にある。以上より区内南部、江東区北部幹線道路沿いに位置する事例を中心に試算し不動産市場の実態を反映した実証性の高い比準価格、収益性に着目した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大手不動産業者が進出し、大規模分譲マンションの建築や戸建分譲をを行っている。

地域要因の将来予測

中高層マンションが多く見られる住宅地域であるが、周辺で戸建開発やマンション建設があり、高値取引も見られるので、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

マンション用地の価格は地域ごとの人気の差異や希少性の程度等の影響を受けるため、要因比較がやや難しく、また取引事例が少なく、豊富な資料がないことも比準価格の精度を低めている。一方、開発法による価格は投資採算性から意思決定を行う不動産開発業者等の視点を具現した価格であり、比準価格に比べ説得力が高い。代表標準地との検討を踏まえ、開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地としては手ごろな価格の住宅が多く需要層は厚い。住宅需要は堅調で地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏外であるがバスの利便性はよいため、需要は堅調で当分の間現状のまま推移するものと予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、篠崎駅を最寄とする取引事例より試算されており実証的な価格である。また、収益価格も適切な収支前提に基づき試算されている。駅徒歩圏とは言い難いため投資目的の土地需要は限定的で、自用目的の取引が多く、収益性よりも居住環境、支払い能力を重視した価格形成がなされる傾向にある。従って、本件では市場特性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

スカイツリー駅徒歩圏の混在住宅地域で生活利便性、快適性が増大しておりマンション建築も増加し地価は上昇傾向が持続している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であるが共同住宅の需要が安定していることからマンション建築が増加する傾向にある。地価水準は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域にあり、標準地規模の収益目的取引も散見されるようになったが、自己使用としての取引が多く、居住の快適性、生活・交通利便性等が重視される地域で、収益性を重視した取引が中心の地域とは言い難い。以上より向島エリアの事例を中心に試算し不動産市場の実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東大島駅徒歩圏の、共同住宅を中心とした住宅地域で、市場特性に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要は概ね堅調であるため、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。

価格決定の理由

熟成した共同住宅地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地と類似の立地・規模の画地は、マンション開発目的で取引される場合が多いことから、本件に係る主たる需要者はマンション開発業者と判断した。従って、開発の事業採算性の土地価格への影響度は相応に高いものと判断し、開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価は小幅ながら上昇基調で推移しているが、当地域の地域要因自体に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

併用住宅地等としての需要を主体とする地域であり、自己使用目的の取引が相対的に多い市場下にある。収益価格は、当標準地の収益性を表した価格であり、当地域においては賃貸用マンションも見られるが、賃貸収入による収益目的の市場参加者（土地取得者）はそれほど多くないと思料する。したがって、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性が高い地域であり、都心への通勤利便性を求める層を中心に需要は増加している。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅、店舗等が混在する住宅地域であるが、地域内に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。交通利便性の高い地域で、地価水準は上昇すると予測する。

価格決定の理由

一般住宅、共同住宅、店舗等が混在する住宅地域で、交通利便性に優れ、賃貸物件も多いが、借り手市場が続く賃貸市場の現状から、元本価値に見合った賃料を収受し得ず、収益価格は低位に試算された。一方の比準価格は豊富な資料に裏付けられ、精度が高い。価格形成において生活利便性や居住の快適性が重視される住宅地域であるので、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

錦糸町駅南口の、飲食店やサービス業を営む店舗を中心とした高度商業地域で、市場特性に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。需要は店舗を中心に概ね堅調であるため、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。

価格決定の理由

熟成した商業地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係る主たる需要者は投資目的の中小法人又はエンドユーザーと判断され、近隣地域及びその周辺地域では投資目的の取引も相対的に多い。従って、収益価格は想定要素も多いが収益性の土地価格への影響度は相応にあると判断し、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。