東京都江戸川区平井４丁目２４番(平井駅・東あずま駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


339,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区平井４丁目２４番(東京都江戸川区平井４−２９−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を339,000円/㎡としました。

東京都江戸川区平井４丁目２４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区平井４丁目２４番
住居表示平井４−２９−１６
価格339,000円/㎡
交通施設、距離平井、830m
地積1,249㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層マンションが多く見られる住宅地域
前面道路の状況南東6.0m区道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮本隆氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本隆
価格340,000円/㎡
個別的要因荒川に近いマンション適地で競争力がある。
地域要因大手不動産業者が進出し、大規模分譲マンションの建築や戸建分譲をを行っている。
地域要因の将来予測中高層マンションが多く見られる住宅地域であるが、周辺で戸建開発やマンション建設があり、高値取引も見られるので、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区及び隣接区のマンションも見られる住宅地域。需要者は大手不動産業者を含むマンション開発業者が中心で、エンドユーザーは区内在住の一次取得者層が多い。マンション用地は景気回復に伴う仕入需要の競合もあり、需給は強含みで推移している。またマンションの取引も堅調に推移している。新築マンションの価格はファミリータイプ75㎡程度で4，000万円∼5，000万円程度が取引の中心になっている。
一般的要因江戸川区の人口は震災前より増加している。小岩駅周辺で再開発、都営新宿線沿線で区画整理事業が進んでいる。

沖健信氏による調査レポート

不動産鑑定士沖健信
価格339,000円/㎡
個別的要因マンション適地として市場競争力がある。
地域要因平井駅から徒歩圏内にあり、マンション等が多く見られる地域である。大手不動産業者も含め、マンション素地の需要も多く認められる。
地域要因の将来予測近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が均衡したまま推移していくものと思われる。マンション素地として適した良質な物件であれば、買い進んだ取引となることが予測される。
市場の特性同一需給圏は、江戸川区、葛飾区を中心に隣接する周辺区全域の住居系地域が圏域である。需要者の属性は、大手マンションデベロッパーを含む開発事業者である。マンション用地の仕入れが難しい状況となっており、駅に近い容積率の高い地域の取引は見られないものの、成約することになれば、かなり買い進んだ取引となることが予測される。新築マンションの価格は、ファミリータイプ75㎡前後で、4，000万から4，500万程度が取引の中心価格帯となる。
一般的要因アベノミクス継続の効果により、日本経済が堅調に推移している中、都心部地価上昇の波及効果が江戸川区にも及び、地価は緩やかな上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

内水面

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7081003
北緯 139度8490426

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

平井駅(地価相場 358,000円/㎡)東あずま駅(地価相場 364,000円/㎡)新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)亀戸水神駅(地価相場 379,000円/㎡)小村井駅(地価相場 379,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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