東京都墨田区向島３丁目１７番５外(とうきょうスカイツリー駅・本所吾妻橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


412,000円

2017年01月01日に行った東京都墨田区向島３丁目１７番５外(東京都墨田区向島３−１４−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を412,000円/㎡としました。

東京都墨田区向島３丁目１７番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都墨田区向島３丁目１７番５外
住居表示向島３−１４−６
価格412,000円/㎡
交通施設、距離とうきょうスカイツリー、350m
地積127㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況事務所、作業所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域
前面道路の状況北東8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷藤恵美子氏による調査レポート

不動産鑑定士谷藤恵美子
価格412,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因スカイツリー駅徒歩圏の混在住宅地域で生活利便性、快適性が増大しておりマンション建築も増加し地価は上昇傾向が持続している。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であるが共同住宅の需要が安定していることからマンション建築が増加する傾向にある。地価水準は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は区内南部、中央部の都営線、東京メトロ線、東武線等各駅から徒歩圏内の混在住宅地域である。特にとうきょうスカイツリー駅、押上駅徒歩圏の混在住宅地との代替性が高い。土地の需要者は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人、地元中小法人等が中心である。個人需要の新築戸建の場合一次取得者、中間所得者層が主で、住宅の需要は堅調で地価水準は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、規模によりまちまちである。
一般的要因区内の人口は微増傾向にある。各種政策効果により雇用、所得環境が改善し、海外情勢に不安定要素はあるものの混在住宅地の需要は堅調である。

小林尚子氏による調査レポート

不動産鑑定士小林尚子
価格412,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因スカイツリー近くの住宅地域であり、注目度の高まりや周辺地域の整備による利便性の向上もあって、マンション建設、戸建建設等が多く見られる。
地域要因の将来予測近隣地域の環境条件等に格別の変動要因はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。経済状況の改善、堅調な住宅需要を背景に、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、墨田区内の東武線、京成線、地下鉄線の各駅から徒歩圏の混在住宅地域である。需要者の属性は、マンション等の開発を行う不動産会社あるいは自用目的の墨田区内外の個人が中心となる。近年の景気回復基調により需要は上昇傾向にあり、当該地域周辺ではコンパクトマンションや戸建のミニ開発が多く、建物の更新が進んでいる。市場の中心価格帯は、土地面積約120㎡程度で総額5千万円から6千万円程度である。
一般的要因景気回復傾向の継続、低金利、住宅ローン減税等により、収益用不動産及び住宅用不動産の需要は堅調であり、引き続き地価は上昇基調にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7128881
北緯 139度8080711

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

とうきょうスカイツリー駅(地価相場 458,000円/㎡)本所吾妻橋駅(地価相場 458,000円/㎡)曳舟駅(地価相場 400,000円/㎡)浅草駅(地価相場 875,500円/㎡)東向島駅(地価相場 344,000円/㎡)浅草駅(地価相場 954,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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