東京都墨田区立花５丁目６０番１外(とうきょうスカイツリー駅・錦糸町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


304,000円

2017年01月01日に行った東京都墨田区立花５丁目６０番１外(東京都墨田区立花５−１７−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を304,000円/㎡としました。

東京都墨田区立花５丁目６０番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都墨田区立花５丁目６０番１外
住居表示立花５−１７−１３
価格304,000円/㎡
交通施設、距離小村井、620m
地積110㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に小工場等が混在する住宅地域
前面道路の状況東11.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷藤恵美子氏による調査レポート

不動産鑑定士谷藤恵美子
価格305,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅接近性にやや劣る混在住宅地域であるが、街路条件に良好な地域で学校等にも近く地価は緩やかな上昇傾向が持続している。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅の中に小工場等が混在する住宅地域であり古い事業所等が取り壊されると住宅等へと建て替えられる傾向にある。地価水準は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は区内北部の東武線、京成線等各駅から徒歩圏内の混在住宅地域である。土地の需要者は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人、地元中小法人等が中心である。個人需要の新築戸建の場合一次取得者、中間所得者層が主で、戸建用地の細分化が進んでいるが戸建住宅の需要は堅調で地価水準は緩やかな上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準地程度規模では土地で3千万円前後、新築戸建住宅の場合4千∼4．5千万円前後である。
一般的要因区内の人口は微増傾向にある。各種政策効果により雇用、所得環境が改善し、海外情勢に不安定要素はあるものの混在住宅地の需要は堅調である。

米山王伯氏による調査レポート

不動産鑑定士米山王伯
価格303,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅や小工場等が建ち並ぶ住宅地域であり、個人所得の伸び悩みはあるものの、各種支援政策や将来的な先高感を背景に、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測築年数の経過した小工場等もみられる地域であり、将来的には、住宅への建替えが進むものと予測される。地価は今後も緩やかに上昇するが、上昇幅は逓減するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、墨田区の東部若しくは北部にあって、東武亀戸線小村井駅、東あずま駅等から徒歩10分圏内の住宅地域。典型的な需要者としては自用目的の個人が想定される。経済環境の好調やこれを背景とする先高感、住宅購入時の各種支援制度による後押し等を受けて、需要は概ね堅調にある。需要の中心となる価格帯は、100㎡∼150㎡程度の土地で3千万円∼5千万円程度、対象標準地規模の土地に関しては新築住宅の分譲が殆どみられない。
一般的要因米国の大統領交代による経済効果は不透明であるが、2020年の東京オリンピックへの期待感等を背景に、景気は概ね回復基調にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度70484924316406
北緯 139度814697265625

参考：該当物件周辺マップ

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東京都墨田区亀沢４丁目６番１ほか６筆東京都墨田区東向島２丁目１１８番６東京都墨田区墨田１丁目１９９番９東京都墨田区八広１丁目３４番７東京都墨田区錦糸３丁目２１番３東京都墨田区業平３丁目１０１番４外東京都墨田区両国２丁目４番７号東京都墨田区横川４丁目８番２７東京都墨田区業平二丁目２番１５東京都墨田区東向島六丁目１０５番９東京都墨田区文花一丁目３５番３東京都墨田区押上１丁目２４番８東京都墨田区横川４丁目１番１７外東京都墨田区文花１丁目１番１３８東京都墨田区立花５丁目６０番１外東京都墨田区押上三丁目７６番１３東京都江東区南砂３丁目１７６２番５１東京都江東区亀戸二丁目７番１６

参考：近隣駅の地価相場

とうきょうスカイツリー駅(地価相場 458,000円/㎡)錦糸町駅(地価相場 443,000円/㎡)本所吾妻橋駅(地価相場 458,000円/㎡)亀戸駅(地価相場 379,000円/㎡)小村井駅(地価相場 379,000円/㎡)曳舟駅(地価相場 400,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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