東京都江戸川区西葛西３丁目１０番５(平井駅・東あずま駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
401,000円
2016年01月01日に行った東京都江戸川区西葛西３丁目１０番５(東京都江戸川区西葛西３−１０−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を401,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区西葛西３丁目１０番５ |
| 住居表示 | 西葛西３−１０−７ |
| 価格 | 401,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西葛西、580m |
| 地積 | 736㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | マンション、一般住宅、店舗が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
松本裕氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松本裕 |
|---|---|
| 価格 | 402,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。規模大正方形地であり、用途の多様性から競争力は中以上。 |
| 地域要因 | 画地規模がやや大きい店舗、事業所、マンション等が建ち並ぶ西葛西駅徒歩圏にある。土地供給余力が限定され、その希少性から需要は引き続き強い。 |
| 地域要因の将来予測 | 共同住宅、店舗、一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、当面現状で推移するものと予測する。西葛西駅からのアプローチ良好な徒歩圏住宅地であり人気は高く、地価は引き続き上昇傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね江戸川区及び周辺区の分譲マンション適地の住宅地域。特に東京メトロ東西線徒歩圏住宅地域との代替性が高い。典型的需要者は①共同住宅等の開発用地取得を目的とする不動産業者②投資用不動産購入目的の法人事業者及び地元個人富裕層。西葛西駅北方徒歩10分圏内の希少立地にあるため、表面化された取引が少なく中心価格帯の把握が困難であるが、同一需給圏内のマンション用地成約情報から、坪140∼150万前後と推定される。 |
| 一般的要因 | 震災後一時減少した区内人口は、回復基調が鮮明となり、震災前との比較においても増加している。住宅着工数は、総じて堅調に推移している。 |
権藤幸憲氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 権藤幸憲 |
|---|---|
| 価格 | 400,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 成熟した既成の住宅地域であり、地域の特性に大きな変動を与える変動要因は特にない。 |
| 地域要因の将来予測 | マンション、アパートが多い既成の住宅地域であり、変動要因は特になく、今後も現状維持程度で推移すると予測する。都心への利便性及び生活上の利便性が良く、需要は堅調で地価は上昇傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は江戸川区内の地下鉄東西線最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。市場参加者は個人及び中小の不動産業者が主体である。市場でのエンドユーザーの中心価格帯は土地で2500万円∼3000万円、土地建物で4000万円∼5000万円程度である。近隣地域は最寄駅の利便性が高く、また徒歩圏内であり、都心への交通利便性及び生活上の利便性が良いことから、他地区からの流入もあり需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。 |
| 一般的要因 | 国内経済は金融緩和や景気政策の実施等により景気は回復しつつあり、当該地域の住宅需要の増加等、地価に影響が及んできている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7151828 北緯 139度8362407 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
平井駅(地価相場 358,000円/㎡)東あずま駅(地価相場 364,000円/㎡)小村井駅(地価相場 379,000円/㎡)新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)八広駅(地価相場 319,000円/㎡)四ツ木駅(地価相場 294,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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