東京都墨田区押上２丁目５番４９外(曳舟駅・とうきょうスカイツリー駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
521,000円
2017年01月01日に行った東京都墨田区押上２丁目５番４９外(東京都墨田区押上２−６−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を521,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都墨田区押上２丁目５番４９外 |
| 住居表示 | 押上２−６−１ |
| 価格 | 521,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | とうきょうスカイツリー、220m |
| 地積 | 111㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)6F |
| 利用現況 | 倉庫兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 事務所、店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西18.8m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
伊藤慶彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伊藤慶彦 |
|---|---|
| 価格 | 522,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 東京スカイツリーエリアの北側に近接する種々の用途が混在する商業地域で、市場特性に特段の変化は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 東京スカイツリー開業の影響に乏しく格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。需要は住宅を中心に概ね堅調であるため、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は墨田区北部から中央部にわたる商業地域。需要者は、地縁的選好性を有する個人、法人が中心で、纏まった土地はマンション開発業者である。需給は、マンション適地や駅周辺の繁華性の高い地域を中心に堅調で、市況は回復傾向を持続している。東京スカイツリーエリアの北側に近接することによる影響は少ないが、幹線道路沿いのマンション適地に対する需要は特に堅調で、中心となる価格帯は数千万円から1億円台が多い。 |
| 一般的要因 | 景気回復の鈍さはあるが、基調的には市況は緩やかな回復傾向で、人口も増加傾向で推移している。 |
小田桐雅也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小田桐雅也 |
|---|---|
| 価格 | 520,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域における標準的な画地である。個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 曳舟川通り沿いの商業地域であり、地域要因に変化は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 東京スカイツリー開業の影響は小さく、地域要因に特段の変化は見られず、当面は現況のまま推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、墨田区の中部から北部地域一帯に広がる商業地域。需要者は、同一需給圏内に地縁性をもつ事業者のほか、規模の大きい画地については、マンション開発業者の市場参入が認められる。需給動向は、マンション用地や駅に近く繁華性の高い地域を中心に堅調に推移している。取引価格は、規模や立地等によりバラツキが大きく、需要の中心となる価格の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 景気回復基調が続き、所得、雇用情勢が改善し、個人消費及び設備投資等も堅調であり、地価は上昇傾向である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度711741 北緯 139度8105015 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
曳舟駅(地価相場 400,000円/㎡)とうきょうスカイツリー駅(地価相場 458,000円/㎡)小村井駅(地価相場 379,000円/㎡)本所吾妻橋駅(地価相場 458,000円/㎡)東向島駅(地価相場 344,000円/㎡)東あずま駅(地価相場 364,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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