東京都江戸川区東小岩４丁目３４３２番２(平井駅・東あずま駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
285,000円
2016年01月01日に行った東京都江戸川区東小岩４丁目３４３２番２(東京都江戸川区東小岩４−２５−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を285,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区東小岩４丁目３４３２番２ |
| 住居表示 | 東小岩４−２５−７ |
| 価格 | 285,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小岩、1,200m |
| 地積 | 155㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
宮本隆氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮本隆 |
|---|---|
| 価格 | 285,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない |
| 地域要因 | 小岩駅周辺地区まちづくり計画が進行中であり、平成27年6月には南小岩7丁目に高層マンションが竣工した。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域であるが、地域内に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。需給が安定しており、地価水準はやや上昇傾向になると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね江戸川区内の総武線沿線の住宅地域であるが、小岩駅から徒歩圏外の地域との代替性が高い。需要者の中心は区内在住の個人であるが、千葉方面からの流入も見られる。顧客の購買力に未だ向上は見られないので、総額の張る物件に対する需要は弱いものの、需給は概ね良好である。土地は2，000万円∼3，000万円程度、新築の戸建住宅は3，500万円∼4，500万円程度を中心に取引されている。 |
| 一般的要因 | 江戸川区の人口は震災前より増加している。小岩駅周辺で再開発、都営新宿線沿線で区画整理事業が進んでいる。 |
金築伸樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 金築伸樹 |
|---|---|
| 価格 | 284,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に個別的要因の変動はない。整形画地であり最寄り駅から徒歩圏内なので、競争力は普通程度と思われる。 |
| 地域要因 | 小岩駅徒歩圏の住宅地域として熟成しており、特に大きな変動要因は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 小岩駅が徒歩圏内の一般住宅、共同住宅等の多い住宅地域であり、特別な変動要因は見当たらず現状程度で推移すると思われる。景気は回復傾向にあり地価水準は緩やかに上昇すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR総武線小岩駅、新小岩駅等を最寄り駅とする総武線沿線の住宅地域である。需要者は、当区及び周辺市区に地縁選好性を有する個人が中心である。旧来からの成熟した住宅地域であり、戸建住宅は区画を細分化したミニ開発が中心である。土地は20∼30百万円、新築戸建住宅は35∼45百万円程度の物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 区内人口は増加傾向にあるが、高齢化率も増加。景気回復により不動産市況は堅調に推移しているが、地域により濃淡が見受けられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度711875915527344 北緯 139度84486389160156 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
平井駅(地価相場 358,000円/㎡)東あずま駅(地価相場 364,000円/㎡)新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)小村井駅(地価相場 379,000円/㎡)亀戸水神駅(地価相場 379,000円/㎡)八広駅(地価相場 319,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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