東京都江戸川区下篠崎町３１７番１９(平井駅・東あずま駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
242,000円
2016年01月01日に行った東京都江戸川区下篠崎町３１７番１９(東京都江戸川区下篠崎町１９−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を242,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区下篠崎町３１７番１９ |
| 住居表示 | 下篠崎町１９−２１ |
| 価格 | 242,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 篠崎、1,400m |
| 地積 | 70㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパートのほか空地もある住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
髙山博好氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙山博好 |
|---|---|
| 価格 | 242,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 代替・競争関係にある他の不動産との優劣、競争力の程度は、普通程度である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 住宅地としては手ごろな価格の住宅が多く需要層は厚い。住宅需要は堅調で地価は底堅く推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 最寄駅から徒歩圏外であるがバスの利便性はよいため、需要は堅調で当分の間現状のまま推移するものと予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向にあるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね新中川と江戸川に挟まれた都営新宿線各駅を最寄駅とする江戸川区内の住宅地域である。特に篠崎駅、瑞江駅を最寄とする地域は代替性が高い。需要者は個人の一次取得者層が主体で、交通利便性よりも価格面を重視する層及び地元密着型の需要者層が中心である。需要者の支払い能力に起因する総額の縛りもあり、市場の中心価格帯は土地70㎡程度の新築戸建住宅で3000万円台半ばから4000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 企業の景況感は回復傾向にあるが、一般消費者の消費動向はやや重く、都心部と比較し顕著な需要の増加は見られない。 |
岡田生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡田生 |
|---|---|
| 価格 | 241,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 篠崎駅勢圏の代替・競争関係にある不動産と比較した場合における競争力はやや下位にあり、特筆すべき変動要因は特に認められない。 |
| 地域要因 | 篠崎駅勢圏に所在する住宅地として、相応の需要が認められる。居住環境等は安定しており、地価は微増傾向にて推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 価格時点現在において、特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持してゆくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は江戸川区内の篠崎・一之江等、都営新宿線の各駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は、区内在住の一次取得者等、地縁的選好性の強い個人であるが、徒歩10分以内の物件については、職住接近性を志向する区外からの転入者も比較的見られる。新築戸建住宅は35∼40百万円、土地は25∼30百万円の物件が多い。居住環境は安定的であり、不動産市況全体の好調ぶりを反映して、同一需給圏内における地価は緩やかな上昇傾向にある。 |
| 一般的要因 | 江戸川区の人口は微増傾向が続いている。建築費の高止まりや将来的な消費税増税等の不安要素はあるが、不動産市況は総じて堅調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度70801544189453 北緯 139度8456268310547 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都江戸川区平井４丁目１２７５番１の一部東京都江戸川区逆井１丁目１６１番１１東京都江戸川区平井１丁目１０１３番１内東京都江戸川区東小岩５丁目２７７０番３東京都江戸川区北小岩８丁目５１９番２東京都江戸川区平井６丁目６９番６東京都江戸川区平井５丁目１５番１０東京都江戸川区平井七丁目１２２５番１外１筆東京都江戸川区平井一丁目５７番１外１筆東京都江戸川区大杉二丁目６０７番２東京都江戸川区上篠崎二丁目２４７番２東京都江戸川区平井一丁目１４８番７
参考：近隣駅の地価相場
平井駅(地価相場 358,000円/㎡)東あずま駅(地価相場 364,000円/㎡)新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)亀戸水神駅(地価相場 379,000円/㎡)小村井駅(地価相場 379,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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